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高端住宅限售造“假摔” 樓市調(diào)控需切實措施
2012-9-27 來源：南方都市報
9月24日,，廣州市國土房管局通過其官方微博證實,，擬對珠江新城等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘郏刂祁A(yù)售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控全市房價,。25日,，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的記者從廣州多個開發(fā)商及代理機(jī)構(gòu)人士處確認(rèn)，上述限售已經(jīng)通知到企業(yè)和項目,。涉及公司包括合景泰富,、新世界、新鴻基,、越秀,、珠江、長實等,，涉及珠江新城,、大學(xué)城、金沙洲等區(qū)域至少20個項目,。
廣州市國土房管局對“限售”給出的理由是,，最近珠江新城等中心城區(qū)個別高端高價住宅項目定價偏高，推動了全市均價異常上漲,，誤導(dǎo)市民對市場的判斷,。高端豪宅的價格上漲的確會拉高全市均價，但是否會誤導(dǎo)市民卻值得商榷,，廣州在售豪宅項目包括頤德公館、凱旋新世界,、天匯,、合景睿峰、星匯云錦等,，單價在3萬-10萬/平方米,，以凱旋新世界為例，均價為7.5萬/平方米,，這絕不是普通市民承受得起的價格,，其目標(biāo)消費(fèi)者也并不是普通市民，因此,，誤導(dǎo)一說,，有點(diǎn)站不住腳。
在限購令推出之初,，就明確提出了房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是打擊樓市投機(jī)炒作,，今年初又反復(fù)強(qiáng)調(diào)要在保護(hù)剛性需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)控。依照這個原則,，廣州市政府曾在今年初提出過差別化限購作為本年度的調(diào)控思路,，當(dāng)時的焦點(diǎn)正是放開市區(qū)豪宅限購，之所以引發(fā)爭議主要是因為對“豪宅”的限定為144平方米以上的住宅，這個標(biāo)準(zhǔn)很可能會打擊到有改善住房需求的普通市民,。而此次限售的是普遍認(rèn)為可放開限購的高端住宅,，這與房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)并不相符，因其并不在普通市民的消費(fèi)水平之內(nèi),，難稱保護(hù)剛需,，更大的作用是降低“紙面價格”拉低城市均價，對普通房型的價格很難產(chǎn)生顯著影響,。
廣州并不是第一個限售的城市也不是唯一的,，很多城市都積累了不少限售經(jīng)驗，只是廣州將這種早已存在卻一直隱蔽的行為公開化而已,。早在2009年年中,，北京市便對售價3萬元以上的高端住宅暫停預(yù)售證發(fā)放；今年6月份,，北京樓市回暖,，高端住宅集中入市，北京再次控制預(yù)售證發(fā)放,，一大型央企開發(fā)商的消息指,，單價5萬以上均不獲發(fā)證。
既然高端住宅限售只能降低“紙面房價”,，無法真正達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控的目的,，為何各地方政府仍樂此不疲？因為只降低“紙面房價”,，或許才能達(dá)到地方政府利益最大化的效果,。一方面，中央態(tài)度明確,，多次表示堅持樓市調(diào)控不放松,，近日住建部更表示要對造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責(zé)，而拉低本市平均房價正是完成中央死任務(wù)的基本要求,。另一方面,，土地財政占去地方政府收入的絕大部分，土地市場的冷熱又與房地產(chǎn)市場息息相關(guān),，當(dāng)前狀況下,，地方政府與開發(fā)商可以算作某種程度上的利益共同體，地方政府自然不希望房價大幅下降而影響開發(fā)商拿地的熱情,，所以一直以來各地輪番上演以變相放寬限購對調(diào)控底線的試探,。這種情況下，高端住宅限售既可以拉低均價人為造出好看的數(shù)據(jù)讓地方政府交上一份令中央滿意的調(diào)控答卷,，又可以最小程度地?fù)p害開發(fā)商利益從而維持其拿地?zé)崆?，真可謂“兩全其美”,。
房地產(chǎn)市場自今年3月以來成交量持續(xù)上升，紅五月,、紅六月之后,，本是淡季的七八月?lián)u身變作“金七銀八”，作為傳統(tǒng)旺季的九十月,，調(diào)控壓力更大,。尤其十一黃金周即將到來，作為房地產(chǎn)行業(yè)沖業(yè)績的最佳時段,，的確需要加強(qiáng)警惕,。但地方政府若僅實行高端住宅限售，更多的只是以數(shù)字游戲制造一次可能的房價“假摔”,，惟有施行更切實的調(diào)控措施,，才有可能真正達(dá)到樓市調(diào)控的最終目標(biāo)。長期而言,，破除土地財政,，斬斷地方政府與開發(fā)商的利益聯(lián)系，改變以政府主導(dǎo)投資為提振經(jīng)濟(jì)主要措施,，方能從根源上斷絕房價瘋漲,。
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廣州市國土房管局對“限售”給出的理由是,，最近珠江新城等中心城區(qū)個別高端高價住宅項目定價偏高，推動了全市均價異常上漲,，誤導(dǎo)市民對市場的判斷,。高端豪宅的價格上漲的確會拉高全市均價，但是否會誤導(dǎo)市民卻值得商榷,，廣州在售豪宅項目包括頤德公館、凱旋新世界,、天匯,、合景睿峰、星匯云錦等,，單價在3萬-10萬/平方米,，以凱旋新世界為例，均價為7.5萬/平方米,，這絕不是普通市民承受得起的價格,，其目標(biāo)消費(fèi)者也并不是普通市民，因此,，誤導(dǎo)一說,，有點(diǎn)站不住腳。
在限購令推出之初,，就明確提出了房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是打擊樓市投機(jī)炒作,，今年初又反復(fù)強(qiáng)調(diào)要在保護(hù)剛性需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)控。依照這個原則,，廣州市政府曾在今年初提出過差別化限購作為本年度的調(diào)控思路,，當(dāng)時的焦點(diǎn)正是放開市區(qū)豪宅限購，之所以引發(fā)爭議主要是因為對“豪宅”的限定為144平方米以上的住宅，這個標(biāo)準(zhǔn)很可能會打擊到有改善住房需求的普通市民,。而此次限售的是普遍認(rèn)為可放開限購的高端住宅,，這與房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)并不相符，因其并不在普通市民的消費(fèi)水平之內(nèi),，難稱保護(hù)剛需,，更大的作用是降低“紙面價格”拉低城市均價，對普通房型的價格很難產(chǎn)生顯著影響,。
廣州并不是第一個限售的城市也不是唯一的,，很多城市都積累了不少限售經(jīng)驗，只是廣州將這種早已存在卻一直隱蔽的行為公開化而已,。早在2009年年中,，北京市便對售價3萬元以上的高端住宅暫停預(yù)售證發(fā)放；今年6月份,，北京樓市回暖,，高端住宅集中入市，北京再次控制預(yù)售證發(fā)放,，一大型央企開發(fā)商的消息指,，單價5萬以上均不獲發(fā)證。
既然高端住宅限售只能降低“紙面房價”,，無法真正達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控的目的,，為何各地方政府仍樂此不疲？因為只降低“紙面房價”,，或許才能達(dá)到地方政府利益最大化的效果,。一方面，中央態(tài)度明確,，多次表示堅持樓市調(diào)控不放松,，近日住建部更表示要對造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責(zé)，而拉低本市平均房價正是完成中央死任務(wù)的基本要求,。另一方面,，土地財政占去地方政府收入的絕大部分，土地市場的冷熱又與房地產(chǎn)市場息息相關(guān),，當(dāng)前狀況下,，地方政府與開發(fā)商可以算作某種程度上的利益共同體，地方政府自然不希望房價大幅下降而影響開發(fā)商拿地的熱情,，所以一直以來各地輪番上演以變相放寬限購對調(diào)控底線的試探,。這種情況下，高端住宅限售既可以拉低均價人為造出好看的數(shù)據(jù)讓地方政府交上一份令中央滿意的調(diào)控答卷,，又可以最小程度地?fù)p害開發(fā)商利益從而維持其拿地?zé)崆?，真可謂“兩全其美”,。
房地產(chǎn)市場自今年3月以來成交量持續(xù)上升，紅五月,、紅六月之后,，本是淡季的七八月?lián)u身變作“金七銀八”，作為傳統(tǒng)旺季的九十月,，調(diào)控壓力更大,。尤其十一黃金周即將到來，作為房地產(chǎn)行業(yè)沖業(yè)績的最佳時段,，的確需要加強(qiáng)警惕,。但地方政府若僅實行高端住宅限售，更多的只是以數(shù)字游戲制造一次可能的房價“假摔”,，惟有施行更切實的調(diào)控措施,，才有可能真正達(dá)到樓市調(diào)控的最終目標(biāo)。長期而言,，破除土地財政,，斬斷地方政府與開發(fā)商的利益聯(lián)系，改變以政府主導(dǎo)投資為提振經(jīng)濟(jì)主要措施,，方能從根源上斷絕房價瘋漲,。
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