“樓市全面降價階段進入尾聲”
2012-10-24 來源：南方日報
廣州樓市“金九銀十”是否如其他城市一樣慘淡？經(jīng)歷數(shù)月的成交飄紅，房價會不會漲？……由廣州市房協(xié)和世聯(lián)地產(chǎn)主辦的廣州房地產(chǎn)市場形勢分析研討會昨日舉行，各路專家、開發(fā)商把脈當下廣州樓市現(xiàn)狀。
會上，市房協(xié)秘書長許國碧作出這樣的判斷：廣州樓市全面降價階段已進入尾聲，現(xiàn)在正進入穩(wěn)價保量階段。
房價▶▶“支撐房價大幅上漲買方動力不足”
“金九銀十”的銷售旺季，廣州樓市表現(xiàn)如何？
在昨日的研討會上，世聯(lián)地產(chǎn)廣州市場部經(jīng)理崔登科首先給出這樣的回答：今年廣州樓市“金九”成交金額達104億元，同比上升五成，趨近歷史同比最高位。他表示，世聯(lián)地產(chǎn)在“十一”期間監(jiān)控了廣州48個指標盤的情況。數(shù)據(jù)顯示，48個指標盤成交25億元，“十一”七天銷售過5000萬元以上的樓盤16個，占比33％，主要集中在南沙、番禺、增城三區(qū)，銷售過億的樓盤6個，占比12％，主要集中在荔灣、番禺、白云三區(qū)。
“從廣州連續(xù)39周的成交看，經(jīng)過三次反彈后市場處于平穩(wěn)期。”崔登科說，“進入8月后，隨著政策有所收緊，降價樓盤個數(shù)增長較快。”
他說，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測，目前，廣州降價促銷樓盤繼續(xù)增加，但增長幅度收窄，“大范圍的全面降價階段已過，穩(wěn)價走量的市場趨勢明顯”。
世聯(lián)地產(chǎn)研究部總監(jiān)、首席分析師吳志輝指出，歷史數(shù)據(jù)表明，投資客比例是決定房地產(chǎn)價格走勢的重要要素，其與房價高度相關(guān)，即投資客比例持續(xù)下降，房價一般處于下行區(qū)間，反之，則房價一般處于快速上漲通道。“從當前形勢來看，投資客受制于限購政策，不能回歸房地產(chǎn)市場，支撐房價大幅上漲的買方動力不足。”
庫存▶▶天河一手房庫存高達11.2萬套
會上，這樣一組數(shù)據(jù)引起不少人的注意：廣州一手房庫存量仍在高位，高達11.2萬套、1500多萬平米、1911億元，去化時間略有上升。
廣州樓市連續(xù)多月高歌猛進，為何庫存量仍然居高不下？
“這就像一碗水，倒進來一些，又倒掉一些，碗里剩下的水還是那么多。”崔登科說。
從世聯(lián)地產(chǎn)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，天河、越秀、從化、黃埔、蘿崗等區(qū)的庫存去化時間均超過了警戒線。
崔登科指出，廣州未來半年新增住宅供應(yīng)合計達3.6萬套、400萬平米。
與高庫存形成鮮明對比的是，廣州購房者的購房欲望正在下降。世聯(lián)地產(chǎn)昨日發(fā)布的廣州購房者信心指數(shù)調(diào)查顯示，廣州購房者認為未來半年適合購房的比例明顯下降，僅有23.1％表示未來半年適合購房，較上季度下降12.8個百分點；而表示不適合購房的置業(yè)者占比較上季度增加5.2個百分點。
“從購房者信心指數(shù)看，廣州購房者有重新進入觀望期的趨勢。”崔登科判斷。
調(diào)控▶▶開發(fā)商：“調(diào)控方向困擾我”
近日，陜西省建設(shè)廳出臺了分區(qū)域測算住房項目成本的政策，其中將合理利潤率控制在10％左右的內(nèi)容引發(fā)熱議。下一步，樓市調(diào)控這盤棋怎么下，備受關(guān)注。
會上，華南理工大學房地產(chǎn)研究所所長王幼松稱，“限購政策是一種非常規(guī)政策，市場問題還是通過市場來解決。”他提出，在房屋的保有環(huán)節(jié)采取增稅等措施，市場會更加平穩(wěn)一點。
現(xiàn)場有開發(fā)商搶麥發(fā)問稱：“樓市調(diào)控方向的問題，一直困擾我。樓市庫存高、房價高，年輕人買不起，房價降50％，買不起的人還是買不起。”持有環(huán)節(jié)增加稅收只是增加房產(chǎn)持有期間的調(diào)控成本，負擔最后仍然會轉(zhuǎn)嫁到普通購房者身上，“不如在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增加稅收，這個方面政府暫時沒有太多作為。”
市房協(xié)專家委員韓世同則認為，調(diào)控應(yīng)該是不得已的措施和手段，應(yīng)當從完善制度入手，通過采取多元化的供地制度和多元化的住房制度等多方面的改革，才可以從根本上解決目前房地產(chǎn)市場面臨的困境和矛盾。
后市▶▶“第四季度成交預計回復平淡”
研討會上，南沙、蘿崗等熱門板塊引起了專家和業(yè)界人士的注意。
南沙新區(qū)規(guī)劃獲批的消息，讓南沙樓市頓時火爆起來。對此，崔登科表示，南沙政策落實后成交量大幅上升，下一階段價格上行是大概率事件。
據(jù)分析，蘿崗區(qū)兩年成交住宅土地建面333萬平米、金額111億元，萬科、中海等大開發(fā)商蘿崗區(qū)拿地222萬平米、103億元。
“大幅度的投入使得未來蘿崗將成為近中心區(qū)最大的住宅供應(yīng)區(qū)域。”崔登科說。
對于后續(xù)樓市，許國碧分析說，從市國土房管局第三季度廣州十區(qū)商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)情況看，7月、8月、9月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽量超過70萬平方米，銷售火爆為近年少見，“今年成交高峰期已在第三季度出現(xiàn)，第四季度預計回復平淡。”
“面臨償債高峰到來和庫存結(jié)構(gòu)性凸出等問題，積極去化大戶型庫存將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下一個營銷部署的關(guān)注重點。”許國碧說。
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會上，市房協(xié)秘書長許國碧作出這樣的判斷：廣州樓市全面降價階段已進入尾聲，現(xiàn)在正進入穩(wěn)價保量階段。
房價▶▶“支撐房價大幅上漲買方動力不足”
“金九銀十”的銷售旺季，廣州樓市表現(xiàn)如何？
在昨日的研討會上，世聯(lián)地產(chǎn)廣州市場部經(jīng)理崔登科首先給出這樣的回答：今年廣州樓市“金九”成交金額達104億元，同比上升五成，趨近歷史同比最高位。他表示，世聯(lián)地產(chǎn)在“十一”期間監(jiān)控了廣州48個指標盤的情況。數(shù)據(jù)顯示，48個指標盤成交25億元，“十一”七天銷售過5000萬元以上的樓盤16個，占比33％，主要集中在南沙、番禺、增城三區(qū)，銷售過億的樓盤6個，占比12％，主要集中在荔灣、番禺、白云三區(qū)。
“從廣州連續(xù)39周的成交看，經(jīng)過三次反彈后市場處于平穩(wěn)期。”崔登科說，“進入8月后，隨著政策有所收緊，降價樓盤個數(shù)增長較快。”
他說，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測，目前，廣州降價促銷樓盤繼續(xù)增加，但增長幅度收窄，“大范圍的全面降價階段已過，穩(wěn)價走量的市場趨勢明顯”。
世聯(lián)地產(chǎn)研究部總監(jiān)、首席分析師吳志輝指出，歷史數(shù)據(jù)表明，投資客比例是決定房地產(chǎn)價格走勢的重要要素，其與房價高度相關(guān)，即投資客比例持續(xù)下降，房價一般處于下行區(qū)間，反之，則房價一般處于快速上漲通道。“從當前形勢來看，投資客受制于限購政策，不能回歸房地產(chǎn)市場，支撐房價大幅上漲的買方動力不足。”
庫存▶▶天河一手房庫存高達11.2萬套
會上，這樣一組數(shù)據(jù)引起不少人的注意：廣州一手房庫存量仍在高位，高達11.2萬套、1500多萬平米、1911億元，去化時間略有上升。
廣州樓市連續(xù)多月高歌猛進，為何庫存量仍然居高不下？
“這就像一碗水，倒進來一些，又倒掉一些，碗里剩下的水還是那么多。”崔登科說。
從世聯(lián)地產(chǎn)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，天河、越秀、從化、黃埔、蘿崗等區(qū)的庫存去化時間均超過了警戒線。
崔登科指出，廣州未來半年新增住宅供應(yīng)合計達3.6萬套、400萬平米。
與高庫存形成鮮明對比的是，廣州購房者的購房欲望正在下降。世聯(lián)地產(chǎn)昨日發(fā)布的廣州購房者信心指數(shù)調(diào)查顯示，廣州購房者認為未來半年適合購房的比例明顯下降，僅有23.1％表示未來半年適合購房，較上季度下降12.8個百分點；而表示不適合購房的置業(yè)者占比較上季度增加5.2個百分點。
“從購房者信心指數(shù)看，廣州購房者有重新進入觀望期的趨勢。”崔登科判斷。
調(diào)控▶▶開發(fā)商：“調(diào)控方向困擾我”
近日，陜西省建設(shè)廳出臺了分區(qū)域測算住房項目成本的政策，其中將合理利潤率控制在10％左右的內(nèi)容引發(fā)熱議。下一步，樓市調(diào)控這盤棋怎么下，備受關(guān)注。
會上，華南理工大學房地產(chǎn)研究所所長王幼松稱，“限購政策是一種非常規(guī)政策，市場問題還是通過市場來解決。”他提出，在房屋的保有環(huán)節(jié)采取增稅等措施，市場會更加平穩(wěn)一點。
現(xiàn)場有開發(fā)商搶麥發(fā)問稱：“樓市調(diào)控方向的問題，一直困擾我。樓市庫存高、房價高，年輕人買不起，房價降50％，買不起的人還是買不起。”持有環(huán)節(jié)增加稅收只是增加房產(chǎn)持有期間的調(diào)控成本，負擔最后仍然會轉(zhuǎn)嫁到普通購房者身上，“不如在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增加稅收，這個方面政府暫時沒有太多作為。”
市房協(xié)專家委員韓世同則認為，調(diào)控應(yīng)該是不得已的措施和手段，應(yīng)當從完善制度入手，通過采取多元化的供地制度和多元化的住房制度等多方面的改革，才可以從根本上解決目前房地產(chǎn)市場面臨的困境和矛盾。
后市▶▶“第四季度成交預計回復平淡”
研討會上，南沙、蘿崗等熱門板塊引起了專家和業(yè)界人士的注意。
南沙新區(qū)規(guī)劃獲批的消息，讓南沙樓市頓時火爆起來。對此，崔登科表示，南沙政策落實后成交量大幅上升，下一階段價格上行是大概率事件。
據(jù)分析，蘿崗區(qū)兩年成交住宅土地建面333萬平米、金額111億元，萬科、中海等大開發(fā)商蘿崗區(qū)拿地222萬平米、103億元。
“大幅度的投入使得未來蘿崗將成為近中心區(qū)最大的住宅供應(yīng)區(qū)域。”崔登科說。
對于后續(xù)樓市，許國碧分析說，從市國土房管局第三季度廣州十區(qū)商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)情況看，7月、8月、9月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽量超過70萬平方米，銷售火爆為近年少見，“今年成交高峰期已在第三季度出現(xiàn)，第四季度預計回復平淡。”
“面臨償債高峰到來和庫存結(jié)構(gòu)性凸出等問題，積極去化大戶型庫存將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下一個營銷部署的關(guān)注重點。”許國碧說。
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