劉遠(yuǎn)舉：以房養(yǎng)老的制度性障礙
2013-9-23 來源：南方日?qǐng)?bào)
日前,，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”,。根據(jù)民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付介紹,，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案有望于明年一季度拿出。
所謂“以房養(yǎng)老”,，即為住房反向抵押貸款,，俗稱“倒按揭”——老年人將自己名下的房屋抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),，后者在綜合評(píng)估后,，每月給房主發(fā)放固定資金。房主去世后,，其房產(chǎn)出售,，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有,。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸,，一次償還。
現(xiàn)在,，很多人把以房養(yǎng)老解釋為：出租一套,，自住一套；或者出租一間或幾間,，自住一間,；或由大房置換為小房，獲取收入,。其實(shí),，這些情況等同于老人有基本住房之外的資產(chǎn)性收入。由于中介市場(chǎng)的存在,，已經(jīng)很完善的解決了這部分資產(chǎn)的變現(xiàn)能力,。老人可以隨行就市，最大化自己的利益,，不用政府操心,。
所以，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該是狹義的指老人只有唯一的一套住房,，自己住在里面,，然后把房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，去世之后，房屋歸金融機(jī)構(gòu)所有,。這也是大多數(shù)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的意義所在,。
但是,國(guó)外是土地私人所有，逐年繳納土地稅,。而在中國(guó),，1982年的憲法，通過“城市的土地屬于國(guó)家所有”短短11個(gè)字,，一夜之間完成了土地的國(guó)有化,，我國(guó)的城市土地歸國(guó)家所有，居民對(duì)土地并無所有權(quán),。房屋是建在租期最長(zhǎng)為70年的土地之上,。雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期”,，但并沒有清楚規(guī)定續(xù)期費(fèi)用是多少。
我們知道,，房屋的價(jià)值有建筑物本身的價(jià)值與土地價(jià)值構(gòu)成,，建筑物本身是會(huì)折舊的。這就意味著,，一個(gè)外國(guó)業(yè)主去世,，即使房屋完全損毀，在財(cái)務(wù)上折舊完畢,，凈值為零,，甚至因?yàn)橛胁饸С杀荆瑑衄F(xiàn)值為負(fù),，但由于土地仍有凈現(xiàn)值,，所以房產(chǎn)凈值仍然為正,。但在中國(guó),，由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在,，一個(gè)90年代購(gòu)買房改房的居民,，到現(xiàn)在，已經(jīng)過了25年,，如果后25年采取“以房養(yǎng)老”的倒按揭,，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面,。那么,，25年之后，按我國(guó)的建筑質(zhì)量，房屋本身就成為了危房,，與此同時(shí),，還得重新繳納足額的土地出讓金。也就是說,，不管是房屋還是土地,，凈現(xiàn)值均為0。銀行在支付了25年的養(yǎng)老金之后,，得到的價(jià)值為零,！即使土地出讓金期限為70年，有償續(xù)期費(fèi)用也不是足額,，而與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格有一個(gè)差價(jià),，但也會(huì)大大侵蝕金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)。所以,，即使拋開房屋價(jià)格的不確定性,，這種政策的不確定性也會(huì)使金融機(jī)構(gòu)采取回避態(tài)度。
在這種土地政策的大背景下,，土地的出讓制度,，就成為是“倒按揭”的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境最大的差異,。
事實(shí)上,，多年前已經(jīng)有一些地方政府和金融機(jī)構(gòu)開始嘗試“以房養(yǎng)老”的模式。孟曉蘇從2003年初提理念,，到2007年成立了幸福人壽保險(xiǎn)公司,，開發(fā)“倒按揭”產(chǎn)品，至今仍沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,。2007年11月,，上海市公積金管理中心，也進(jìn)行了“以房養(yǎng)老”的研究和試點(diǎn),，不過,，除了選取一對(duì)80多歲的老人家庭做試點(diǎn)外，再無進(jìn)展消息傳出,。南京,，北京也都出臺(tái)過相關(guān)規(guī)劃，但均停留在政策研究階段,，只見雷聲,，不見雨點(diǎn)。
一個(gè)基礎(chǔ)性的非市場(chǎng)化政策會(huì)扭曲市場(chǎng),，不管是房地產(chǎn)稅在法理上存在問題,，以致房地產(chǎn)調(diào)控不力，還是“以房養(yǎng)老”的制度性障礙，皆出于此,。所以,，不管是從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還是彌補(bǔ)人群年齡結(jié)構(gòu),，實(shí)施“以房養(yǎng)老”的角度,，都應(yīng)該理順房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)邏輯。
除了這個(gè)基礎(chǔ)性的制度障礙,，值得一提的是,，倒按揭之所以在歐美國(guó)家流行，一部分原因是因?yàn)楦哳~的遺產(chǎn)稅,，如果留房給子女,，就需要交大筆稅金。財(cái)產(chǎn)在不同人名下的轉(zhuǎn)移,，會(huì)產(chǎn)生很大損失,，所以，子女養(yǎng)老,，父母再轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給子女就不是最佳選擇,。不過，顯而易見的是,，以房養(yǎng)老,，提供的現(xiàn)金流必然比子女的來得更穩(wěn)定、更充足,、交易成本更小,，這必然刺激老年父母的消費(fèi)，這就是說,，這種形式會(huì)改變父母在消費(fèi)/遺產(chǎn)之間的資金分配,。從刺激消費(fèi)的角度來看，顯然是有利的,。
（作者為上海金融與法律研究院研究員）
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