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    近日，房地產(chǎn)去庫(kù)存被提到了前所未有的戰(zhàn)略高度,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦提出了“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”與“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”,，更將去庫(kù)存列為2016年五大任務(wù)之一。一時(shí)之間,，如何方能有效去庫(kù)存,，成為了輿論熱議的焦點(diǎn),。

　　此前，決策層數(shù)次提出了新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)去庫(kù)存的結(jié)合,，讓進(jìn)城的農(nóng)民成為新市民,，用存量房來(lái)滿足新市民的住房需求。然而,，由于資源和機(jī)會(huì)的聚集效應(yīng),，大量農(nóng)民涌入的均為發(fā)達(dá)的一二線城市，在這些城市里,，兩代人傾盡所有買一套房三世同堂也不是什么稀奇事,，在城市里沒(méi)有任何積累的新市民更是難以負(fù)擔(dān)。

　　在這一前提下,，降房?jī)r(jià)成為了一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)而迫切的需求,。于是，就有觀點(diǎn)把矛頭直指開發(fā)商,，勸其讓利降價(jià),，惠及新市民。企業(yè)天生逐利,，這當(dāng)然與商人有良心并不矛盾,，但讓其放棄逐利本能，而忽略房?jī)r(jià)形成機(jī)制,、市場(chǎng)規(guī)律,，除了一逞口舌之快外，既不合理也無(wú)法有效解決問(wèn)題,。畢竟,，土地財(cái)政之下地價(jià)飆升，土地成本占房?jī)r(jià)約三分之一已是業(yè)界普遍現(xiàn)象,；我國(guó)現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多,，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，稅種設(shè)置繁雜,、稅率高且征收環(huán)節(jié)多,，開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)相加一般占到房?jī)r(jià)的10%- 13%。若地價(jià)與稅費(fèi)居高不下,，土地建安與稅費(fèi)成本就占去了房?jī)r(jià)近半,，即使開發(fā)商愛心爆發(fā)除了臺(tái)面上的成本一分不賺還倒貼人工，房?jī)r(jià)也是眼下的新市民難以承受的,。

　　昨日,，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史明確表示，將制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶方案,，積極配合有關(guān)部門,，落實(shí)戶籍制度改革方案,，加快農(nóng)民工市民化，滿足新市民住房需求,，同時(shí)發(fā)展住房租賃市場(chǎng),。推動(dòng)戶籍改革是推行城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)，這當(dāng)然是好事,，但在政策的制定和執(zhí)行中絕不能本末倒置,，他們不是為了去庫(kù)存而來(lái)，更不能把農(nóng)民工當(dāng)成樓市接盤俠,。當(dāng)然,，眼下農(nóng)民工也當(dāng)不了樓市接盤俠，在這個(gè)群體大量聚集的一線城市,，他們的需求是基本居住,，與存量商品房的定位是不匹配的，難以互相消化,。

　　短期內(nèi),，高庫(kù)存的二三四線城市中，可選取符合公租房標(biāo)準(zhǔn)的剛需盤進(jìn)行政府收購(gòu),，置換為公共服務(wù),。需要注意的是，如何保證選取標(biāo)準(zhǔn)有效,、收購(gòu)價(jià)格合理與杜絕尋租,，是個(gè)極具挑戰(zhàn)性的問(wèn)題。且符合標(biāo)準(zhǔn)又需要收購(gòu)的樓盤只能占去很小的比例,，大部分的存量房仍需依循市場(chǎng)途徑釋放,。至于一線城市，城市空間不斷外溢擴(kuò)張,，房?jī)r(jià)亦隨城市潛力而保持高企。

　　長(zhǎng)期而言,，全面深化戶籍改革,，消除城鄉(xiāng)藩籬，以教育改革,、社會(huì)保障及公共服務(wù)平等化與公平化,，實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，讓人與人之間的社會(huì)福利不再因戶籍而有所區(qū)分,，方能實(shí)現(xiàn)人在城鄉(xiāng)間的自由流動(dòng),。在此基礎(chǔ)上，打破土地財(cái)政為土地確權(quán),，讓土地得以自由流轉(zhuǎn),，堅(jiān)持稅收法定原則實(shí)行有效的減稅措施,。此時(shí)，新市民有住房需求,，自會(huì)有相應(yīng)供給,。

　　房地產(chǎn)高庫(kù)存，自有環(huán)環(huán)相扣的邏輯,。房地產(chǎn)去庫(kù)存,，是一個(gè)必須面臨的問(wèn)題。短期來(lái)講,，不能指望農(nóng)民工來(lái)做接盤俠,，長(zhǎng)期而言，不能寄望于開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn),。惟有扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)形成機(jī)制,、重塑房地產(chǎn)發(fā)展邏輯、打破高庫(kù)存與房地產(chǎn)泡沫的生產(chǎn)鏈條,，才有可能不再為去庫(kù)存而煩惱,。    (來(lái)源：南方都市報(bào)  作者：南方都市報(bào)評(píng)論員)