發(fā)達(dá)國家如何完善住房租賃市場
2016-6-2 來源：學(xué)習(xí)時報(bào)
完整的房地產(chǎn)市場一般由房屋買賣市場和房屋租賃市場兩大部分組成,。在經(jīng)濟(jì)高速增長、城市化進(jìn)程不斷加快和住房制度改革不斷深化的背景下,，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的態(tài)勢,，尤其是買賣市場發(fā)展異常迅猛，但除了北京,、上海,、廣州、深圳等特大城市外,，房屋租賃市場卻相對欠活躍,。近年來，北上廣深房價不斷推向高位,，而二,、三線城市則出現(xiàn)了高房價和高庫存并存的畸形房地產(chǎn)市場。因此，無論是對于城市中低收入階層還是進(jìn)城務(wù)工人員而言,，住房租賃無疑是重要的消費(fèi)內(nèi)容,，而住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展對于滿足居民住房需求,、促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場良性運(yùn)作和保障社會和諧穩(wěn)定發(fā)展都具有重要意義,。德國、日本,、美國等發(fā)達(dá)國家都擁有較為成熟發(fā)達(dá)的住房租賃市場和完善的房屋租賃政策,。
德國住房租賃市場比重大于住房銷售市場，租房仍然是住房的主流,。2011年的普查結(jié)果顯示,，45％的德國家庭擁有自己的住房，而1993年該比例為39%,，近20年只有6%的增長,。德國人不愿意負(fù)債，更不愿意承擔(dān)住房按揭,，他們更看重旅游,、休假、買車,，所以買房的積極性不是很高,。德國政府高度重視居民的居住權(quán)，把保障公民的基本居住條件作為國家,、政府的基本職能,，每年對居民提供相當(dāng)數(shù)量的房屋補(bǔ)貼，以保證每個家庭在住房方面都能夠有足夠的支付能力,。政府高度重視廣開出租房源,，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。在住房租賃市場中,，私房約占98%,，1%—2%是政府公房出租住房，在私房出租中66%是私人出租住房,，22%是合作社出租住房,，8%是基金或保險公司出租住房，3%是專業(yè)建房公司出租住房,。住房合作社是德國租賃住房供應(yīng)的重要力量,，合作社依靠社員入社資金可以獲得國家等量資金資助，并可爭取銀行等量的低息貸款,，房屋建成后分配給社員租住,。政府鼓勵開發(fā)商建設(shè)出租房，出租房可以享受更多的稅收優(yōu)惠，其折舊率也高于普通住房,。德國還制定了專門的法律法規(guī)規(guī)范住房租賃市場,，《住宅建設(shè)法I、II》《住房經(jīng)濟(jì)核算法令》《租金調(diào)整法》《增加供應(yīng)租賃房屋法》《租金調(diào)整法》等眾多法律法令對住房租金,、租賃住房供應(yīng),、出租房的“可居性”做出了詳細(xì)、嚴(yán)格的規(guī)定,。德國對房屋租金實(shí)行“指導(dǎo)價制度”,，政府房屋租賃管理部門會同出租人協(xié)會、承租人協(xié)會以及中介機(jī)構(gòu),，共同制定該地區(qū)各種類型房屋的“房租合理價格”,，房屋租賃雙方協(xié)商的租金不能超過“房租合理價格”的20%。出租人提高租金要嚴(yán)格遵循法定程序和法律規(guī)定,。
日本住房以自有住房為主,，2012年自住房擁有率達(dá)61%，租房率為39%,，但是三大都市圈自住房擁有率偏低,。日本住房租賃市場主要以私房出租為主，租金相對較高但比較穩(wěn)定,。日本通過公營住房為低收入階層提供廉租房,，2007年5月修改完成的《公營住宅法》，堅(jiān)持“以低廉房租向住房困難的低收入者提供住宅”的宗旨,。國家對地方政府的公營住宅事業(yè)提供財(cái)政,、金融和技術(shù)上的支持。日本還向中等收入群體提供公團(tuán)住房,，國家出資建房或平整土地,，面向中等收入群體進(jìn)行出售或租賃。1955年,，日本制定頒布的《日本住房公團(tuán)法》,，規(guī)定由國家出資成立特殊法人——日本住房公團(tuán)，在住房嚴(yán)重不足的大城市及其周邊修建公寓式住房,，向大城市工薪階層提供住房租賃,、商品房、住房土地,。1981年日本住房公團(tuán)與宅地開發(fā)公團(tuán)合并為住房都市整備公團(tuán),，1999年改為都市基盤整備公團(tuán)，2004年成為現(xiàn)在的都市再生機(jī)構(gòu),，不再直接進(jìn)行住宅建設(shè),，而是將工程交給開發(fā)企業(yè),，自身業(yè)務(wù)重點(diǎn)則放在城市基礎(chǔ)設(shè)施的整備、租賃住房供給和管理等方面,。日本對租房市場同樣實(shí)施較為嚴(yán)格的管理,，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員必須具有不動產(chǎn)經(jīng)營管理或者租賃住宅管理的認(rèn)證資格，租房者還要有保證人或加入保證會社等,。
美國的住房供求基本上由市場機(jī)制調(diào)節(jié),，聯(lián)邦政府的主要責(zé)任是為那些沒有足夠能力解決住房問題的貧困家庭提供幫助。美國住房租賃市場尤為發(fā)達(dá),，其原因主要有三個方面：其一,，房價較高買得起房的人越來越少，不得不租房的人逐漸增多,；其二，出租房租可以將貸款利息,、地產(chǎn)稅從年度應(yīng)稅收入中扣除,，出租房屋者可獲得減稅優(yōu)惠；其三,，美國居民偏好于流動性就業(yè),，搬家比較頻繁，美國人一生中平均要搬家10次以上,，搬家頻繁的國家,，其居民的住房租賃需求會比較大。住房租賃市場也是經(jīng)濟(jì)本身的需要,，2008年美國的次貸危機(jī)表明并不是實(shí)現(xiàn)了所有居民“居者有其屋”就是最好的結(jié)果,，自有住房的擁有率必須回歸到經(jīng)濟(jì)所允許的水平。摩根斯坦利的報(bào)告顯示美國自有住房擁有率正在逐年下降,，而且這不是一個短期的現(xiàn)象,，美國正在從一個家庭擁有住房的社會向一個租賃住房的社會轉(zhuǎn)變。美國政府也對住房租賃市場實(shí)施直接和間接的調(diào)控,。直接調(diào)控手段主要是提供公共租賃住房,，早在1937年美國就開始建設(shè)公共住房，地方政府通過設(shè)立公共住房管理局來具體實(shí)施公共住房的立項(xiàng),、建設(shè),、運(yùn)營管理等操作，聯(lián)邦政府則設(shè)立聯(lián)邦住房管理署,，通過對銀行等融資機(jī)構(gòu)提供保險,，保證了公共租賃住房融資的通暢。間接調(diào)控的主要手段是租金控制和住房租金補(bǔ)貼,，另外還通過不動產(chǎn)稅,、所得稅優(yōu)惠等措施激勵私人提供租賃住房。20世紀(jì)70年代以前，為解決住房短缺,、房價房租高漲的問題,，保護(hù)承租人的利益，政府建立了“租賃控制體制”,，以政府干預(yù)的方式硬性規(guī)定了房租的上限,，但這只是一個過渡性的住房政策。20世紀(jì)70年代以后,，美國政府又出臺了住房租金補(bǔ)貼政策,，即通過租金憑單和住房優(yōu)惠券對低收入家庭進(jìn)行住房租金補(bǔ)貼。
通過梳理德國,、日本和美國住房租賃市場的發(fā)展以及住房政策演變,，可以發(fā)現(xiàn)它們具有以下幾個方面的共同特征：首先，高房價是住房擁有率低和住房租賃市場發(fā)達(dá)的重要誘因,；其次,，住房租賃市場的發(fā)展離不開法律保障體系建設(shè)，法律是保護(hù)承租人利益,、維護(hù)住房租賃市場健康發(fā)展的有效手段,；再次，多渠道開拓房源活躍住房租賃市場,，既有政府提供的公共租賃住房也有政府鼓勵企業(yè)或私人建設(shè)可供出租的住房,；最后，通過租房補(bǔ)貼,、減稅等間接調(diào)控手段鼓勵租房經(jīng)濟(jì)行為,，維護(hù)和保障廣大居民的居住權(quán)。（作者：鄭宇劼 來源：學(xué)習(xí)時報(bào)）