中介坑人？用足監(jiān)管工具,！
2016-11-16 來源：人民日報
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治理黑中介,，既要依法打擊其失信違法行為,，遏制其勢頭；也要從制度設(shè)計上入手,，消除其存在土壤,，凈化行業(yè)環(huán)境,。消費(fèi)者也應(yīng)理性消費(fèi)，提高證據(jù)意識,，做好簽約前的“功課”,。
黑中介到底該怎么管,？租房者怎樣才能避免“掉坑里”,？記者采訪了中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海教授、北京大學(xué)法學(xué)院講席教授姜明安,、鏈家網(wǎng)COO首席內(nèi)容官徐東華,、北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強(qiáng)。
如何遏制中介亂來
行政手段要用足,，司法救濟(jì)要高效
記者：短期來看,，打擊黑中介，我們有哪些措施可以考慮,？
劉俊海：第一,，要強(qiáng)化監(jiān)管，消除監(jiān)管盲區(qū),，消除監(jiān)管套利空間,，打造誠信的房地產(chǎn)中介市場秩序。監(jiān)管者要與消費(fèi)者站在一起,。黑中介要承擔(dān)的民事責(zé)任,、行政責(zé)任、刑事責(zé)任,，要一并追究,。不是說行政處罰了，民事賠償就不需要,，或者賠錢了就不行政處罰了,。
第二，除了罰款等行政處罰手段,，監(jiān)管工具箱里還有一些工具應(yīng)該用足,、用好。比如行政調(diào)解,，監(jiān)管部門有行政處罰權(quán),，如果中介聽從調(diào)解建議，與消費(fèi)者握手言和,，承擔(dān)賠償責(zé)任的,，那監(jiān)管部門是不是就可以輕罰或者不罰呢？這就對消費(fèi)者維權(quán)有所幫助了。
第三,，法院要提供高效的司法救濟(jì),。要做到對黑中介案件的快立案、快審理,、快判決,、快執(zhí)行，支持消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的消費(fèi)者“1+3”倍的懲罰性賠償請求權(quán),。
第四,，消費(fèi)者協(xié)會可以通過消費(fèi)警示、消費(fèi)指南,、糾紛調(diào)解等手段協(xié)助消費(fèi)者維權(quán),。省級消費(fèi)者協(xié)會對于在全省乃至全國范圍內(nèi)有影響力的房地產(chǎn)中介侵權(quán)案件可以提起公益訴訟，這已經(jīng)為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法,、民事訴訟法和最高院關(guān)于消費(fèi)民事公益訴訟的司法解釋所確認(rèn),，但還有待激活?？傊?，提高中介失信成本，減少失信收益,；提升消費(fèi)者維權(quán)收益,，降低維權(quán)成本，做到雙升雙降,，司法救濟(jì)就會是給力的,。
姜明安：我不建議行政機(jī)關(guān)以行政調(diào)解的方式介入中介和消費(fèi)者的合同糾紛。行政機(jī)關(guān)過問這些糾紛的成本可能很大,，問題可能解決不了。如果中介的確存在行政違法行為,，違法后果造成了承租人的損失,，承租人向主管行政機(jī)關(guān)反映也還是有必要的。行政機(jī)關(guān)可對中介依法給予行政處罰,，并可責(zé)令中介主動糾正違法行為,，賠償承租人的損失。
如何消除生存土壤
建消費(fèi)者友好型制度
記者：根除黑中介的生存空間,，凈化行業(yè)環(huán)境,，我們還可以做怎樣的努力？
劉俊海：首先,，應(yīng)當(dāng)建立全天候,、全方位、跨市場、跨部門,、跨地域,、信息共享、快捷高效,、有機(jī)銜接的房地產(chǎn)中介市場監(jiān)管合作機(jī)制,。建立房地產(chǎn)中介信用查詢體系，一張網(wǎng)覆蓋全國,，中介有過劣跡的在網(wǎng)上都可以查出來,，消費(fèi)者就可以做到心明眼亮了。推動房地產(chǎn)市場治理的現(xiàn)代化,，打造協(xié)同共治體系,。
其次，完善信用監(jiān)管和信用制裁制度,。建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)分級管理制度,。以他們的誠信度作為最核心的劃分標(biāo)準(zhǔn)，而不是以注冊資本多少,、人員多少為標(biāo)準(zhǔn),。信用等級高的可以做更多的中介業(yè)務(wù)類型，評級低的業(yè)務(wù)范圍就受到限制,。對企業(yè)來說,，注冊資本不重要了，重要的是他們的信用資本,?；谛庞帽O(jiān)管的市場主體分類才有意義。這需要制度創(chuàng)新,，智者先行,。我呼吁盡快出臺對房地產(chǎn)中介的信用監(jiān)管條例。
2015年,，國務(wù)院38個部門簽署了《失信企業(yè)協(xié)同監(jiān)管和聯(lián)合懲戒合作備忘錄》,，共同懲戒失信。對那些不誠信的中介企業(yè),、個人也應(yīng)納入黑名單,，讓他們以后無法參與政府采購，無法獲得財政資金支持,，無法申請獲獎稱號,，無法獲得銀行貸款……總之，一處失信,，處處受限,。
其次，推動制度創(chuàng)新，打造消費(fèi)者友好型的制度設(shè)計,。比如,，可以規(guī)定消費(fèi)者搬進(jìn)房子、試住了再給中介錢,，而不是現(xiàn)在這樣還沒住進(jìn)去就先交錢,；完善房地產(chǎn)中介保證金制度，起訴法院,，找不到人沒關(guān)系,，找到錢就可以了，可以規(guī)定賠償就從保證金里支出,。
再次,，加強(qiáng)前端關(guān)口管理。通過對房東自身的維權(quán)教育,，使其不把房子交給黑中介出租,。黑中介往往承諾房東高收入，說找合法中介,，租賃合同還得備案,，就要交稅了，我們可以不交稅,。房東貪點小便宜,，就有給黑中介做房源的動力。但是房東應(yīng)該有風(fēng)險消費(fèi)的理念,，似乎是避稅了,，可黑中介經(jīng)常是兩頭坑人。比如偷偷打隔斷,，業(yè)主后面想恢復(fù)原狀,，也很麻煩。
徐東華：一是從準(zhǔn)入保證金等方面入手,，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻,。這樣，規(guī)模過于小的企業(yè)是無力承擔(dān)運(yùn)營成本的,。二是對規(guī)模型的中介給予一定扶持，使企業(yè)敢于在該業(yè)務(wù)上投入市場競爭,，不斷拉升競爭門檻,，形成“良幣驅(qū)逐劣幣”的正向循環(huán)；三是建立從業(yè)人員黑名單制度,，不僅對違規(guī)企業(yè)進(jìn)行打擊,，同時對違規(guī)人員予以打擊，其他企業(yè)不可招募黑名單中的人員，提高個人違規(guī)成本,。
姜明安：消除黑中介,，要提高經(jīng)營者誠信經(jīng)營的意識。這需要法律制度跟上,，讓法律迫使經(jīng)營者不得不誠信經(jīng)營,。對某些中介不誠信的行為，現(xiàn)在可能只是違反合同法的問題,，將來或可同時作為行政違法行為加以查處,。至于對承租人因黑中介欺詐而受到的損失，行政機(jī)關(guān)在對黑中介實施罰款處罰時,，應(yīng)讓黑中介先支付受害人的被騙損失,，然后再支付罰款，即借鑒破產(chǎn)法上破產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先清償工人工資,，然后才繳納欠稅的做法,。
如何防范租房陷阱
盡量選擇信譽(yù)好的機(jī)構(gòu)，別貪便宜
記者：簽約租房時,，消費(fèi)者有哪些注意事項,？
劉俊海：首先，消費(fèi)者要理性消費(fèi),，保持風(fēng)險意識,。要從容淡定，千萬不要沖動,。沒有資質(zhì),，沒有牌照，一看就是黑店,，就別圖便宜去那兒租房了,。要明明白白看廣告，認(rèn)認(rèn)真真簽合同,，清清爽爽交房租,。不要被虛假廣告忽悠，要看好自己的錢袋,，防止貪小便宜吃大虧,。
對廣告，一定要多打幾個問號,。廣告往往報喜不報憂,。要學(xué)會“倒著看廣告”，反向思考：宣傳說好的地方,，就要想想會不會有什么瑕疵,。
其次,，消費(fèi)者要善于固定和保全證據(jù)。打官司就是打證據(jù),。除法律規(guī)定的幾種舉證責(zé)任倒置的情況外,，都是誰主張誰舉證的。有的消費(fèi)者把廣告,、合同,、發(fā)票都弄沒了，這就難以維權(quán)了,。
最后,，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)找消費(fèi)者協(xié)會幫忙，經(jīng)常咨詢消費(fèi)陷阱,，找些消費(fèi)指南,、警示，看看哪些消費(fèi)者上當(dāng)受騙了,。然后自己就繞開它,。這點也很重要。
畢文強(qiáng)：消費(fèi)者在尋租之前務(wù)必做好功課,，對相關(guān)信息進(jìn)行初步了解,。可通過選擇多家中介機(jī)構(gòu)咨詢,、對比的方式進(jìn)行,，切勿盲目選擇。在簽訂合同之前,，盡量選擇信譽(yù)好的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),，并審查服務(wù)機(jī)構(gòu)以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的相應(yīng)證照是否齊全。（來源：人民日報 作者：步 超 劉志強(qiáng)）
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