土地供給優(yōu)化是房市調(diào)控的基本方略
2017-1-3 來源：學習時報
近一年多來，一線城市和部分二線熱點城區(qū)房地產(chǎn)價格漲幅過大，“去庫存”任務完成可能超過預期。與此同時，土地市場卻出現(xiàn)了停供、限供、緩供、慢供的現(xiàn)象。供地指標遠遠落后于年初計劃，這進一步深刻影響房著地產(chǎn)市場價格走勢。
房價究竟?jié)q到何時，如何收場，備受各方關(guān)注。同時，這種局面也引發(fā)了對宏觀經(jīng)濟總體形勢中是否造成泡沫“堰塞湖”風險的擔憂。如何破解，亟須科學分析，精準判斷，果斷施策。
從房地產(chǎn)價格走勢分析入手，房地產(chǎn)調(diào)控對策理應是在尊重市場決定性作用的前提下，把房地產(chǎn)價格調(diào)控的重心放到供給調(diào)控上。房價和地價過快上漲，就要多供地，多供房，同時輔之以必要的需求調(diào)控措施，如首付比例、按揭額度等。地方政府作為供地主體，土地供給調(diào)控的主體自然是地方政府，中央政府只在宏觀層面有手段，直接增加土地供給的責任必然落到地方政府頭上；供給調(diào)控是中長期調(diào)控，土地一級開發(fā)是需要投入、需要時間的，這就需要地方政府施政行為長期化，在提高其對市場供需兩方博弈前景的預估能力的同時，增加對地方政府考核評價的中長期指標。地方政府要重視結(jié)構(gòu)調(diào)整、結(jié)構(gòu)調(diào)控，什么類型的商品房短缺，就鼓勵多供應什么類型的產(chǎn)品，少用總量調(diào)控手段，否則容易造成貨幣和財政政策的頻繁變動，疲于應對。在具體調(diào)控措施選擇上，增量和存量應并重，畢竟我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年大發(fā)展，不動產(chǎn)總量已很大，單靠增量調(diào)整，忽視存量流轉(zhuǎn)，容易造成偏廢；調(diào)控總是滯后的，現(xiàn)狀隨時在變，提高預估、預判水平，由調(diào)現(xiàn)狀為主改進為調(diào)預期為主，是政府主管部門治理能力提升的體現(xiàn)，也可以說，要以預期調(diào)控、動態(tài)調(diào)控為主，現(xiàn)狀調(diào)控和靜態(tài)調(diào)控為輔。房地產(chǎn)市場調(diào)控不僅要通過貨幣政策和財政政策的綜合施策，更要輔以全社會心態(tài)與輿論環(huán)境的合理引導。
商品房銷售火爆，存量大幅減少，而掌握土地一級市場的部分地方，卻出現(xiàn)“惜售”心理和“懼售”行為。從深圳領(lǐng)銜的珠三角率先漲價，到北京為首的京津冀隨后跟上，再到上海、杭州、南京為主的長三角普遍上漲。造成這種狀況的最根本原因是市場的力量，商品房供求關(guān)系決定價格，供求嚴重失衡，供小于求極為明顯，商品房漲價是必然的。
但問題在于，土地一級市場的供給方在地方政府手里，所以調(diào)控房地產(chǎn)市場，政府的作用理應更容易發(fā)揮，對于全國房地產(chǎn)價格一片漲聲、過快增長，地方政府可以有所作為。政府有關(guān)部門在“更好發(fā)揮政府作用”方面，還存在很大的空間。分析原因：一是在于對中央政府推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的總體部署，理解有偏差，對策有偏向，執(zhí)行有偏重；二是由于對行業(yè)發(fā)展趨勢和市場走勢認識不到位，存在短期行為和傾向，定力不夠，心態(tài)浮躁，怕?lián)熑巍?/P>
因此，正確認識現(xiàn)狀，妥善選擇調(diào)控工具，既尊重市場，又有所作為，就變得極為重要。
自1998年取消福利分房以來，一些城市商品房價格平均上漲超過10倍，很多樓盤價格增幅達到20倍甚至更多。毫無疑問，很多價格上漲有其合理因素：如彌補住房建設長期欠賬、居民住房剛性需求（基本需求和改善性需求）長期壓抑之后的反彈；如作為基本生產(chǎn)要素的土地及其地上附著物的建筑物，在由第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)用地、第三產(chǎn)業(yè)的服務業(yè)用地過程中，其自身價值及價格，由于產(chǎn)生了更高的生產(chǎn)效率，在市場中得到了更高的重新估值和溢價；如全國統(tǒng)一市場甚至全球統(tǒng)一市場的形成，使無論作為生產(chǎn)要素的土地還是人力資源，還是一般商品和資產(chǎn)，流動性大為增強，其定價基礎和依據(jù)，與原來封閉市場環(huán)境下完全不可同日而語，等等。
但無論如何，作為特殊商品的房地產(chǎn)，價格漲到如此之快，還是跌破了多少人的眼鏡。作為政府管理部門，有責任進行合理調(diào)控。而且由于我國土地一級市場的供給主體是各級地方政府，是城市土地管理部門，有能力調(diào)控得更有效果。
那么，是什么因素影響了對房地產(chǎn)價格的調(diào)控效果呢？最根本的原因，就是多數(shù)情況下，政府管理部門偏于需求調(diào)控，對供給調(diào)控重視不足。所以，為今之計，應多從供給側(cè)用心、著力、作為。
一是增加土地供給。2016年中央經(jīng)濟工作會議明確要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。截至2016年8月，北京、上海、廣州分別供地325、355、133萬平方米，與2016年供地指標1600、1125、868萬平方米相比，只完成了20%、32%和15%。武漢、廈門、鄭州分別供地430、79、528萬平方米，只完成了年初供地指標的32%、22%和17%。截至11月30日，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，合計成交住宅土地106宗，規(guī)劃建設面積1237.75萬平方米，比2015年下降了52%，預計全年一線城市住宅供地建設面積也不過1500萬平方米。這是一線城市政府供地大幅減少的波谷之年，當然也就是地價、房價創(chuàng)出新高的波峰之年。土地一級市場由地方政府掌握供給，供給短缺當然造成“地荒”，引發(fā)漲價預期。當然，地方政府供地短缺，有各種原因。有的是由于對形勢判斷失誤，畢竟2014年曾經(jīng)出現(xiàn)部分城市房價下跌，政府主管部門頗為緊張、擔心過剩，對土地一級開發(fā)進行了收縮；有的是由于心有余而力不足，想多儲備土地，但因為當年賣地較少，財力不逮；有的是因為有地不敢賣，怕出現(xiàn)新的地王而因噎廢食；有的為了避免名義地價過高則把精力用到了策劃“賣地捆綁經(jīng)濟適用房建設”之上。
但多數(shù)地方政府供地不足的原因，還是由于存在只熟悉需求調(diào)控的路徑依賴。畢竟增加供給是需要中長期規(guī)劃的，不如采取諸如限購措施等需求調(diào)控來得痛快。但“限購”等需求方政策很容易遭到消費者的“上有政策、下有對策”的博弈消解，效果反而不好，會進一步扭曲市場。
二是優(yōu)化供給辦法。促進增量房地產(chǎn)項目加快供應，加緊審批和施工，盡快推向市場。存量商品房要減少交易環(huán)節(jié)稅費，進一步活躍二級市場。鼓勵租房居住，引導空置房入市。部分由于電商發(fā)展而退出市場的商鋪可以改造為居住用房和辦公用房，等等。
三是疏通投資渠道，為民間投資提供更多的投資方向。自住型需求較為剛性，而部分改善型和多數(shù)投資型需求，則比較容易轉(zhuǎn)向更有發(fā)展預期的其他投資類型。（作者：孟萬河 來源：學習時報）
GDSQZX.COM.CN