共有產(chǎn)權(quán)房 養(yǎng)老新選項
2018-1-10 來源：人民日報
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北京推出了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目——朝陽區(qū)恭和家園：每間居室5%的產(chǎn)權(quán)由投資商永續(xù)持有,，另外95%出售給家有60歲以上老人的居民,，允許出售。
這種模式下,，老人可以在家中享受養(yǎng)老服務(wù),，企業(yè)也可以快速回籠資金,，“輕裝”上陣,。同時,，小區(qū)總面積約40%用來配套醫(yī)療、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施,，由企業(yè)持有經(jīng)營,。此外，還通過一系列措施,，保證投資商要想實現(xiàn)盈利，必須靠提供養(yǎng)老服務(wù),，而不能靠賣房子,，使養(yǎng)老房真正用于養(yǎng)老?！?/P>
截至1月2日,，全國首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目——位于北京市朝陽區(qū)的恭和家園，已認購簽約養(yǎng)老居室143套,。這標志著北京共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)試點取得階段性成果,。
“該項目探索出了‘居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營,、限齡人群居住’的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)模式,，吸引了社會優(yōu)質(zhì)資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，破解了建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施資本流動性的瓶頸,，有效解決了社會群眾多元化多樣性養(yǎng)老服務(wù)需求,。”北京市民政局副局長李紅兵說,。
這一模式究竟如何運行,？能否為老人帶來更多的獲得感？為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來哪些啟示,？記者進行了采訪,。
老人在家享服務(wù)
房子能拿產(chǎn)權(quán)證
雙橋恭和家園位于廣渠路北側(cè),，與杜仲公園近在咫尺。項目建筑規(guī)模3.68萬平方米,，由“養(yǎng)老居室”“長期照料（醫(yī)護）床位”和“公共空間”三大主體部分構(gòu)成,，融合了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的優(yōu)勢,。其中養(yǎng)老居室365套,、養(yǎng)護中心39間共計68張床位，還有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站,、書畫閱覽,、手工藝制作、家庭廚房等公共活動設(shè)施,，可為老年人提供長期居住,、營養(yǎng)膳食、醫(yī)療護理,、居家服務(wù),、持續(xù)照料、康健娛樂等服務(wù),。
每套居室內(nèi),，均為無障礙設(shè)計。浴室比一般浴室要大,，并且安裝了座椅,，老人可以坐著洗澡。為了防止老人忘帶鑰匙,，開門可以刷卡進入,，老人離開房間，屋內(nèi)可自動斷電,。室內(nèi)還安裝了緊急呼叫器,。“老人按一下呼叫器,，24小時值守醫(yī)護人員會立即趕來,。”養(yǎng)老社區(qū)投資運營方負責人說,。
恭和養(yǎng)老院院長龐蕾介紹,，老人在此可以獲得生活管家服務(wù)，包括處理生活中遇到的起居等問題,，以及享受由社工提供的服務(wù),、參與重大節(jié)日舉行的主題活動。此外,，最重要的是能享受到定期健康評估,、健康咨詢等醫(yī)護服務(wù),。“這種模式打通了居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老相互獨立的養(yǎng)老供給格局,，實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)體系有機對接,。通過鑲嵌在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施中的居室出售，讓老年人在自己家就可以享受養(yǎng)老機構(gòu)的專業(yè)化服務(wù),?！饼嬂僬f。
按照規(guī)定,，這365間養(yǎng)老居室是以“按份共有”方式銷售的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán),。即：投資商永續(xù)持有每間居室5%的產(chǎn)權(quán)，95%份額出售給家有60歲以上老人的居民,。住宅部分歸企業(yè)所屬的5%產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)賣,，需由企業(yè)長期持有、運營,，購房者可以購買,、出售其余95%的產(chǎn)權(quán)，年限為50年,。獲得產(chǎn)權(quán)后可以與普通商品房一樣出租,、出售，價格由買賣雙方自主確定,，收益也將歸賣方所有,。但唯一的條件是，買房或者租房的人,，家中也必須要有60歲以上的老人。
“產(chǎn)權(quán)持有者都將擁有50年的‘不動產(chǎn)登記證’,，賦予了購買者對養(yǎng)老居室的資產(chǎn)權(quán)屬,。”李紅兵表示,，“在世有資產(chǎn),，離世有遺產(chǎn)”將不再是夢想。
企業(yè)資金回籠快
兌現(xiàn)服務(wù)才盈利
許多企業(yè)看中了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊誘人的蛋糕,。然而,，由于養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)存在前期投入高、回本周期過長,、利潤相對微薄的情況,，部分實力不夠雄厚的企業(yè)始終對投資這一領(lǐng)域較為謹慎。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,，目前養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式大體分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)模式,。重資產(chǎn)模式大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來,，通過公開市場拿地，以產(chǎn)權(quán)銷售為核心,，快速回籠資金,，但進入門檻較高。輕資產(chǎn)模式則以運營為核心,，收入來源主要為床位費和護理費,，資金回收較慢，難以實現(xiàn)快速擴張,。
李紅兵直言,，養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中，投資方在土地購買,、設(shè)施建設(shè)等方面的大量投入,，給后續(xù)的管理服務(wù)帶來較大負擔， 直接影響到服務(wù)質(zhì)量,。共有產(chǎn)權(quán)試點,，釋放了社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產(chǎn)投入,，“輕裝”開展養(yǎng)老服務(wù),。這種模式，預(yù)期將激活養(yǎng)老服務(wù)市場,，吸引更多社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè),。
根據(jù)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》，恭和家園的養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者共同持有,，其中企業(yè)只占5%的份額,，這無疑大大減輕了養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的投入成本，有利于資金快速回籠,。
另一方面,，配套約占總面積40%的醫(yī)療、護理,、餐飲等公共服務(wù)設(shè)施,，由企業(yè)持有經(jīng)營?！巴顿Y商僅僅銷售養(yǎng)老居室,，不能實現(xiàn)盈利。相反,，投資商如果信守為老服務(wù)承諾,，將這些功能很強的養(yǎng)老設(shè)施妥善經(jīng)營，在社會老齡化的大背景下,，將成為良好的經(jīng)營性資產(chǎn),?！惫Ш图覉@運營方樂成集團副總裁高峻松表示。
多種措施防投機
確保養(yǎng)老不跑偏
目前,，試點項目恭和家園養(yǎng)老居室的售價為每平方米4萬元左右,，明顯低于周邊二手房價格。與此同時,，買賣恭和家園養(yǎng)老居室,，不受北京現(xiàn)行普通商品房限購政策影響。
那么,，共有產(chǎn)權(quán)居室會不會成為投資者競逐的目標,，違背了養(yǎng)老初衷呢？北京市民政局,、市規(guī)劃國土委和市住建委多位負責人都強調(diào),，這是一個養(yǎng)老項目，不是一個房地產(chǎn)項目,。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔5%的居室產(chǎn)權(quán),，但卻擁有公共空間的完全產(chǎn)權(quán)，更重要的是,，企業(yè)要對未來的養(yǎng)老服務(wù)提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營,。
北京市規(guī)土委副主任謝俊奇介紹，項目的用地性質(zhì)屬于經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施,，不適用房地產(chǎn)的土地利用政策,。市規(guī)土委將加大監(jiān)管力度，嚴禁以養(yǎng)老機構(gòu)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā),，嚴禁以養(yǎng)老為名開展無關(guān)的活動,，嚴禁改變土地使用性質(zhì)。
高峻松表示,，為確保試點項目的養(yǎng)老服務(wù)用途,，在政府及有關(guān)部門指導(dǎo)下，投資方設(shè)置了一系列防范試點政策濫用的舉措,。比如開展購買資格評估,，先確認養(yǎng)老服務(wù)需求,。樂成公司組建評估團隊,，對意向客戶開展生活自理能力、居家環(huán)境,、精神衛(wèi)生及社會關(guān)系等評估,，了解客戶身份真實性、購房目的,、服務(wù)需求等,。評估結(jié)束后,，出具評估報告，定制服務(wù)清單,，建立客戶信息檔案,，檔案還要交民政部門審核備案。
與此同時,，每一名入住者在簽署《購房協(xié)議》前,，需支付每月3000元的“基礎(chǔ)服務(wù)費”，用于為老年人提供膳食管理,、健康管理及物業(yè)管理等基礎(chǔ)服務(wù),。“這筆費用,，無論居室是否空置,，都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用,?！痹圏c項目企業(yè)負責人說。
以試點項目每平方米4萬元的售價計算,，一戶79平方米的項目,，全款為316萬元，50年所需繳納的服務(wù)費為180萬元,，這相當于共需繳款496萬元,，合每平方米6.3萬元左右，較周邊普通商品房已經(jīng)沒有明顯的價格優(yōu)勢,。
此外,，由于該項目完全按照養(yǎng)老建筑規(guī)范建造，用于養(yǎng)老照料,、醫(yī)療康復(fù),、膳食管理的公共空間占項目總面積40%。由于公共活動空間占比較高,，相對于普通住宅,，這種養(yǎng)老用房得房率偏低，只有65%左右,。無專業(yè)服務(wù)需求的年輕人購買,，是很不劃算的。
李紅兵強調(diào),，該項目實施的全過程,，政府都是可控的。“房子是用來住的,，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施是用來養(yǎng)老的,。在政府可控的情況下，老年人有了新的選擇,?！保▉碓矗喝嗣袢請?作者：賀 勇）
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