廣深等22城探索構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制
2024-10-8 來源：廣東省省情調(diào)查研究中心
我國在1998年全面實施住房商品化改革,，以此時間節(jié)點計算,，當(dāng)年的這批商品房樓齡已達26年以上,，不少已出現(xiàn)墻體結(jié)構(gòu)安全隱患,、屋面滲漏,、外墻脫落,、設(shè)施設(shè)備老化等問題,，嚴重影響安全,。2007年,，我國制定發(fā)布《住宅專項維修資金管理辦法》,，目前存量住宅的維修主要依靠這項被稱為“大修基金”的資金,。然而，住宅專項維修資金“使用難”的問題長期存在,，難以滿足日漸增加的住宅日常維護和大規(guī)模維修的要求,。近年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《全國自建房安全專項整治工作方案》,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15個部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強經(jīng)營性自建房安全管理的通知》,，進一步建立健全房屋安全管理體系的步伐加快。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,，截至2022年年底,，我國城鎮(zhèn)既有房屋中，建成年份超過30年的接近20%,，預(yù)計到2040年前后,，全國將有近80%的建成房屋將進入“中老年”階段，進一步研究和完善房屋全生命周期管理維護機制迫在眉睫,。
住建部近年提出,，要研究探索房屋體檢、房屋養(yǎng)老金,、房屋保險三項制度,。今年8月下旬，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上,，住建部相關(guān)負責(zé)人明確表示,，要通過建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金,、房屋保險制度,，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。
目前,，北京,、上海、廣州,、深圳,、杭州、南京,、蘇州,、成都、重慶,、武漢,、天津、青島,、長沙,、鄭州,、西安、沈陽,、合肥,、福州、廈門,、濟南,、寧波、無錫,，共22個城市已被納入上述三項制度試點,，探索完善房屋“養(yǎng)老”制度。
住建部也已出臺《關(guān)于全面開展城市體檢工作的指導(dǎo)意見》等政策,，要求從住房,、小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū),、城區(qū)（城市）入手,，對城市進行全方位的精細化體檢。從今年起,，將在地級及以上城市全面開展城市體檢,。
住宅專項維修資金使用有困難
專家指出，房屋定期體檢,，是落實房屋全生命周期管理的制度基礎(chǔ),；房屋養(yǎng)老金，為落實房屋全生命周期管理提供資金保障,；房屋安全保險,，系落實房屋全生命周期管理的配套支撐。這三項制度相互關(guān)聯(lián),，互為銜接,，共同構(gòu)筑起房屋全生命周期的安全基石。
對房屋進行全生命周期管理,，沒錢萬萬不行,。當(dāng)年我國建立住宅專項維修資金制度，目的就是要保障房屋“養(yǎng)老”有專項款,。然而,，在實際操作中，住宅專項維修資金提取門檻高,、使用困難、規(guī)模不足,、居民續(xù)繳積極性不高等問題,，導(dǎo)致相關(guān)機制難以充分發(fā)揮作用,。
樓齡較長的住宅因缺乏資金更換老舊公共設(shè)施導(dǎo)致發(fā)生安全問題的報道，近年時常見諸報端,。例如,，電梯故障是常見需要動用專項維修資金的情況，但有業(yè)主表示,，因動用維修資金就需要業(yè)主召開大會投票,，耗時較長，程序煩瑣,，而電梯更換需要快速使用大筆資金,，因此業(yè)主們沒時間等投票，只能先墊付資金,。雖然物業(yè)公司后來補辦了專項維修資金的申請手續(xù),，陸續(xù)向出資的業(yè)主居民退還費用，但整個過程用了將近兩年的時間,。
提取使用住宅專項維修資金有“雙2/3”規(guī)定,，即“列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議”，這導(dǎo)致使用維修資金一般要組織召開全體業(yè)主大會,，對于較大規(guī)模的小區(qū),，要把數(shù)千名業(yè)主召集起來開會不是一件容易的事情。且因小區(qū)自治機制不完善,，業(yè)主意見難以統(tǒng)一,，整個過程中容易起糾紛，拖慢提取使用的時間,。
上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院的一份報告指出,，目前全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元，上海,、北京,、杭州等城市結(jié)余均超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右,，成都,、深圳分別只有4%、5%左右,，大量資金沉淀,，未能有效利用。一邊是大量維修資金“睡大覺”,，一邊是住宅需要大修大補而不得,，無法及時使用，形成矛盾,。
同時,，多數(shù)地方的首期住宅專項維修資金交費標準多年未變,，導(dǎo)致資金規(guī)模不大，在現(xiàn)行物價水平條件下,，難以滿足對樓棟進行大規(guī)模維修的需要,。例如，上海市商品房首期維修資金交納標準自2000年使用至今未變,；北京市商品住宅的最高交納標準為每平方米200元,，自2009年以來未調(diào)整過；廣州市2008年以來執(zhí)行的標準是無電梯物業(yè)77元/平方米,、有電梯物業(yè)105元/平方米,。
當(dāng)專項維修資金賬戶余額低于首期維修金30%時，按規(guī)定要向居民進行維修金續(xù)繳,，這也是一項艱難的任務(wù),。居民的顧慮多數(shù)包括“以前的維修資金花哪了”“我交了錢別人不交怎么辦”“交錢后怎么確保資金被合理使用”等。
建立房屋養(yǎng)老金制度破解專項資金“使用難”
“試點探索房屋體檢,、房屋保險,、房屋養(yǎng)老金制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理制度”,，一經(jīng)提出,，即引發(fā)熱議，當(dāng)中,，人們特別關(guān)注房屋養(yǎng)老金制度如何建立,？這項制度與住宅專項維修資金有何區(qū)別？
住建部相關(guān)局司負責(zé)人指出,，房屋養(yǎng)老金制度,，主要由個人賬戶和公共賬戶兩個部分組成。其中,，個人賬戶即現(xiàn)行的住宅專項維修資金,，將按現(xiàn)行規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行管理和使用；公共賬戶,，按照“取之于房,、用之于房”“不增加個人負擔(dān)、不減損個人權(quán)益”的原則,，由政府負責(zé)建立,。這是我國進入城市更新時期，堅持人民至上,，努力解決群眾急難愁盼問題,，加強既有房屋安全管理的重要手段之一。
三項制度的探索建立，是以系統(tǒng)化思維構(gòu)建全周期房屋安全管理制度,，破解現(xiàn)行因住宅專項維修資金使用困難,、房屋檢測和安全管理維護不力出現(xiàn)的各種問題,。當(dāng)中,，房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點，在于如何將公共賬戶建起來,。
對此,，不少專家指出，由于通過土地出讓金,、土地增值稅,、公積金增值收益、財政補貼等渠道,，能夠歸集到的資金仍然有限,。建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，必然要求更加重視發(fā)揮市場的力量,，必須要求進一步拓寬資金歸集渠道,。例如，在建設(shè)新小區(qū)或改造老舊小區(qū)的過程中,，要充分挖掘社區(qū)公共空間的可經(jīng)營性,，通過開發(fā)商業(yè)運營，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流,；對小區(qū)的停車位,、小區(qū)廣告投放等公共設(shè)施收益進行歸集使用；與金融機構(gòu)加強合作,，開發(fā)更多配套金融產(chǎn)品等,。
據(jù)了解，天津市濱海新區(qū)住建委已在6月率先公布《房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見稿）》,，擬對房屋養(yǎng)老金的公共賬戶和個人賬戶實行分類管理,。其中，公共賬戶資金遵循“政府主導(dǎo),、專業(yè)運作,，統(tǒng)籌使用、?？顚Ｓ谩钡脑瓌t,，主要在土地出讓底價的基礎(chǔ)上，按每平方米25元標準增加土地收益籌集,；公共賬戶主要用于房屋體檢,、房屋保險。征求意見稿還提出，要引導(dǎo)無專項維修資金的房屋業(yè)主補建個人賬戶,；在財政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專項資金預(yù)算用于兜底,；財政局負責(zé)房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金的核撥及充盈……
對于個人賬戶，也要進一步健全完善住宅專項維修資金的可持續(xù)運行和保值增值長效機制,。當(dāng)前,，我國住宅專項維修資金平均年收益率僅為2%，各地維修資金增值方式主要靠存款利息等,，增值手段有限,。
近年來，已經(jīng)有城市探索將小區(qū)停車費,、廣告費等公共收益用于補充住宅專項維修資金,，也有城市開始探索用專項維修資金購買電梯保險，讓影響居民生活安全和便利性最直接的電梯設(shè)施,，能夠更加順利地進行維修和更換,。深圳市的住宅（物業(yè)）專項維修資金的收取方式，使其具有較好的可持續(xù)性,。深圳市以首期維修金,、日常維修金兩種方式收取專項維修資金，當(dāng)中的日常維修金,，由業(yè)主自入住之日起,，按政府確定的繳納標準在每月繳納物業(yè)管理費時一并繳納，并由業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入維修資金專戶,，以此實現(xiàn)對專項維修資金的及時補充,。深圳市同時規(guī)定，當(dāng)資金專戶的余額低于首期維修金40%時,，由市管理機構(gòu)發(fā)出續(xù)籌預(yù)警提示,，群眾可以在線上隨時查詢個人資金賬戶余額、使用情況等,。
廣州試點房屋安全保險制度
去年12月,，廣州市啟動了城鎮(zhèn)房屋安全保險制度試點工作，成為全國首批上報方案并獲批的5個城市之一,。
廣州市住建局印發(fā)的《廣州市城鎮(zhèn)房屋安全保險制度實施方案》（下稱《方案》）提出,，針對不同狀態(tài)、不同類型城鎮(zhèn)房屋,，系統(tǒng)性設(shè)計房屋安全保險制度,，建立覆蓋房屋建筑建設(shè)、使用全生命周期的保險制度,；加強房屋建設(shè)和使用全生命周期的質(zhì)量風(fēng)險,、安全隱患管控,，消除風(fēng)險隱患，預(yù)防主體結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施倒塌事故,、消防安全事故及玻璃幕墻,、外墻脫落事故，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全,。
根據(jù)該《方案》,，鼓勵房屋使用安全責(zé)任人自行為房屋投保；鼓勵經(jīng)濟聯(lián)合社為村集體物業(yè)及村民房屋投保,；鼓勵小區(qū)業(yè)主委員會,、物業(yè)管理委員會積極籌措資金為本小區(qū)房屋購買保險,；鼓勵建筑玻璃幕墻相關(guān)維護責(zé)任主體投保建筑玻璃幕墻的相關(guān)商業(yè)保險,。保險費率根據(jù)本地區(qū)房屋類型、建成年代,、質(zhì)量狀況,、風(fēng)險管理內(nèi)容等具體確定，包括開展房屋風(fēng)險評估和監(jiān)測服務(wù)的費用,。目前,，廣州已有一些醫(yī)院、學(xué)校等公共建筑的使用單位投保房屋保險,，民用建筑尤其是存量物業(yè)的投保意愿還需要進一步提高,。
同時，廣州市針對專項維修資金使用難的問題,，在2022年修訂《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》,，改變了此前動用資金需要“雙2/3”業(yè)主同意的要求，允許在小區(qū)出現(xiàn)共有部位的電梯故障,、消防設(shè)施故障,、屋面和外墻滲漏（需房屋安全鑒定機構(gòu)出具證明）、供水管破裂等緊急情況時,，可直接根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)委會事先約定的使用方案,，由業(yè)委會或者物業(yè)公司按照法定程序申請使用資金并對維修方案進行公示，不需要“雙2/3”業(yè)主同意,。但對于非緊急情況下的小區(qū)共有部位的維修,，仍需要“雙2/3”業(yè)主同意。
在其他城市,，杭州,、寧波、嘉興,、成都,、無錫等地也在電梯維修,、建筑外墻防護、老舊房屋改造等領(lǐng)域開展房屋保險試點,，探索以政府購買服務(wù),、引入商業(yè)保險等方式構(gòu)建多方參與的房屋保險機制。
在政策引導(dǎo)之下,，保險機構(gòu)也可以發(fā)揮更大的作用,。據(jù)統(tǒng)計，全國家庭財產(chǎn)保險投保率目前不到10%,，保費收入占全部財產(chǎn)保險的份額不足1%,。保險機構(gòu)可開發(fā)更多滿足業(yè)主多樣化需求的房屋保險產(chǎn)品，積極參與,，由政府部門與保險機構(gòu),、相關(guān)企業(yè)以及業(yè)主攜手，共同構(gòu)筑完善房屋安全保險制度,。
（作者：鐘玲玉,、肖慧，《廣東省情內(nèi)參》編輯）
【廣東省省情調(diào)查研究中心】
