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　　我國(guó)在1998年全面實(shí)施住房商品化改革，以此時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)算，當(dāng)年的這批商品房樓齡已達(dá)26年以上，不少已出現(xiàn)墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問(wèn)題，嚴(yán)重影響安全。2007年，我國(guó)制定發(fā)布《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，目前存量住宅的維修主要依靠這項(xiàng)被稱為“大修基金”的資金。然而，住宅專項(xiàng)維修資金“使用難”的問(wèn)題長(zhǎng)期存在，難以滿足日漸增加的住宅日常維護(hù)和大規(guī)模維修的要求。近年，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，進(jìn)一步建立健全房屋安全管理體系的步伐加快。

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中，建成年份超過(guò)30年的接近20%，預(yù)計(jì)到2040年前后，全國(guó)將有近80%的建成房屋將進(jìn)入“中老年”階段，進(jìn)一步研究和完善房屋全生命周期管理維護(hù)機(jī)制迫在眉睫。

　　住建部近年提出，要研究探索房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度。今年8月下旬，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，要通過(guò)建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。

　　目前，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫，共22個(gè)城市已被納入上述三項(xiàng)制度試點(diǎn)，探索完善房屋“養(yǎng)老”制度。

　　住建部也已出臺(tái)《關(guān)于全面開(kāi)展城市體檢工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》等政策，要求從住房、小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū)、城區(qū)（城市）入手，對(duì)城市進(jìn)行全方位的精細(xì)化體檢。從今年起，將在地級(jí)及以上城市全面開(kāi)展城市體檢。

住宅專項(xiàng)維修資金使用有困難

　　專家指出，房屋定期體檢，是落實(shí)房屋全生命周期管理的制度基礎(chǔ)；房屋養(yǎng)老金，為落實(shí)房屋全生命周期管理提供資金保障；房屋安全保險(xiǎn)，系落實(shí)房屋全生命周期管理的配套支撐。這三項(xiàng)制度相互關(guān)聯(lián)，互為銜接，共同構(gòu)筑起房屋全生命周期的安全基石。

　　對(duì)房屋進(jìn)行全生命周期管理，沒(méi)錢萬(wàn)萬(wàn)不行。當(dāng)年我國(guó)建立住宅專項(xiàng)維修資金制度，目的就是要保障房屋“養(yǎng)老”有專項(xiàng)款。然而，在實(shí)際操作中，住宅專項(xiàng)維修資金提取門檻高、使用困難、規(guī)模不足、居民續(xù)繳積極性不高等問(wèn)題，導(dǎo)致相關(guān)機(jī)制難以充分發(fā)揮作用。

　　樓齡較長(zhǎng)的住宅因缺乏資金更換老舊公共設(shè)施導(dǎo)致發(fā)生安全問(wèn)題的報(bào)道，近年時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端。例如，電梯故障是常見(jiàn)需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的情況，但有業(yè)主表示，因動(dòng)用維修資金就需要業(yè)主召開(kāi)大會(huì)投票，耗時(shí)較長(zhǎng)，程序煩瑣，而電梯更換需要快速使用大筆資金，因此業(yè)主們沒(méi)時(shí)間等投票，只能先墊付資金。雖然物業(yè)公司后來(lái)補(bǔ)辦了專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)手續(xù)，陸續(xù)向出資的業(yè)主居民退還費(fèi)用，但整個(gè)過(guò)程用了將近兩年的時(shí)間。

　　提取使用住宅專項(xiàng)維修資金有“雙2/3”規(guī)定，即“列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議”，這導(dǎo)致使用維修資金一般要組織召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，對(duì)于較大規(guī)模的小區(qū)，要把數(shù)千名業(yè)主召集起來(lái)開(kāi)會(huì)不是一件容易的事情。且因小區(qū)自治機(jī)制不完善，業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一，整個(gè)過(guò)程中容易起糾紛，拖慢提取使用的時(shí)間。

　　上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院的一份報(bào)告指出，目前全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余均超過(guò)百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的10%左右，成都、深圳分別只有4%、5%左右，大量資金沉淀，未能有效利用。一邊是大量維修資金“睡大覺(jué)”，一邊是住宅需要大修大補(bǔ)而不得，無(wú)法及時(shí)使用，形成矛盾。

　　同時(shí)，多數(shù)地方的首期住宅專項(xiàng)維修資金交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年未變，導(dǎo)致資金規(guī)模不大，在現(xiàn)行物價(jià)水平條件下，難以滿足對(duì)樓棟進(jìn)行大規(guī)模維修的需要。例如，上海市商品房首期維修資金交納標(biāo)準(zhǔn)自2000年使用至今未變；北京市商品住宅的最高交納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米200元，自2009年以來(lái)未調(diào)整過(guò)；廣州市2008年以來(lái)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是無(wú)電梯物業(yè)77元/平方米、有電梯物業(yè)105元/平方米。

　　當(dāng)專項(xiàng)維修資金賬戶余額低于首期維修金30%時(shí)，按規(guī)定要向居民進(jìn)行維修金續(xù)繳，這也是一項(xiàng)艱難的任務(wù)。居民的顧慮多數(shù)包括“以前的維修資金花哪了”“我交了錢別人不交怎么辦”“交錢后怎么確保資金被合理使用”等。

建立房屋養(yǎng)老金制度破解專項(xiàng)資金“使用難”

　　“試點(diǎn)探索房屋體檢、房屋保險(xiǎn)、房屋養(yǎng)老金制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理制度”，一經(jīng)提出，即引發(fā)熱議，當(dāng)中，人們特別關(guān)注房屋養(yǎng)老金制度如何建立？這項(xiàng)制度與住宅專項(xiàng)維修資金有何區(qū)別？

　　住建部相關(guān)局司負(fù)責(zé)人指出，房屋養(yǎng)老金制度，主要由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩個(gè)部分組成。其中，個(gè)人賬戶即現(xiàn)行的住宅專項(xiàng)維修資金，將按現(xiàn)行規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行管理和使用；公共賬戶，按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立。這是我國(guó)進(jìn)入城市更新時(shí)期，堅(jiān)持人民至上，努力解決群眾急難愁盼問(wèn)題，加強(qiáng)既有房屋安全管理的重要手段之一。

　　三項(xiàng)制度的探索建立，是以系統(tǒng)化思維構(gòu)建全周期房屋安全管理制度，破解現(xiàn)行因住宅專項(xiàng)維修資金使用困難、房屋檢測(cè)和安全管理維護(hù)不力出現(xiàn)的各種問(wèn)題。當(dāng)中，房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)，在于如何將公共賬戶建起來(lái)。

　　對(duì)此，不少專家指出，由于通過(guò)土地出讓金、土地增值稅、公積金增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼等渠道，能夠歸集到的資金仍然有限。建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，必然要求更加重視發(fā)揮市場(chǎng)的力量，必須要求進(jìn)一步拓寬資金歸集渠道。例如，在建設(shè)新小區(qū)或改造老舊小區(qū)的過(guò)程中，要充分挖掘社區(qū)公共空間的可經(jīng)營(yíng)性，通過(guò)開(kāi)發(fā)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流；對(duì)小區(qū)的停車位、小區(qū)廣告投放等公共設(shè)施收益進(jìn)行歸集使用；與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，開(kāi)發(fā)更多配套金融產(chǎn)品等。

　　據(jù)了解，天津市濱海新區(qū)住建委已在6月率先公布《房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，擬對(duì)房屋養(yǎng)老金的公共賬戶和個(gè)人賬戶實(shí)行分類管理。其中，公共賬戶資金遵循“政府主導(dǎo)、專業(yè)運(yùn)作，統(tǒng)籌使用、專款專用”的原則，主要在土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上，按每平方米25元標(biāo)準(zhǔn)增加土地收益籌集；公共賬戶主要用于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)。征求意見(jiàn)稿還提出，要引導(dǎo)無(wú)專項(xiàng)維修資金的房屋業(yè)主補(bǔ)建個(gè)人賬戶；在財(cái)政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專項(xiàng)資金預(yù)算用于兜底；財(cái)政局負(fù)責(zé)房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金的核撥及充盈……

　　對(duì)于個(gè)人賬戶，也要進(jìn)一步健全完善住宅專項(xiàng)維修資金的可持續(xù)運(yùn)行和保值增值長(zhǎng)效機(jī)制。當(dāng)前，我國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金平均年收益率僅為2%，各地維修資金增值方式主要靠存款利息等，增值手段有限。

　　近年來(lái)，已經(jīng)有城市探索將小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也有城市開(kāi)始探索用專項(xiàng)維修資金購(gòu)買電梯保險(xiǎn)，讓影響居民生活安全和便利性最直接的電梯設(shè)施，能夠更加順利地進(jìn)行維修和更換。深圳市的住宅（物業(yè)）專項(xiàng)維修資金的收取方式，使其具有較好的可持續(xù)性。深圳市以首期維修金、日常維修金兩種方式收取專項(xiàng)維修資金，當(dāng)中的日常維修金，由業(yè)主自入住之日起，按政府確定的繳納標(biāo)準(zhǔn)在每月繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并繳納，并由業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入維修資金專戶，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)專項(xiàng)維修資金的及時(shí)補(bǔ)充。深圳市同時(shí)規(guī)定，當(dāng)資金專戶的余額低于首期維修金40%時(shí)，由市管理機(jī)構(gòu)發(fā)出續(xù)籌預(yù)警提示，群眾可以在線上隨時(shí)查詢個(gè)人資金賬戶余額、使用情況等。

廣州試點(diǎn)房屋安全保險(xiǎn)制度

　　去年12月，廣州市啟動(dòng)了城鎮(zhèn)房屋安全保險(xiǎn)制度試點(diǎn)工作，成為全國(guó)首批上報(bào)方案并獲批的5個(gè)城市之一。

　　廣州市住建局印發(fā)的《廣州市城鎮(zhèn)房屋安全保險(xiǎn)制度實(shí)施方案》（下稱《方案》）提出，針對(duì)不同狀態(tài)、不同類型城鎮(zhèn)房屋，系統(tǒng)性設(shè)計(jì)房屋安全保險(xiǎn)制度，建立覆蓋房屋建筑建設(shè)、使用全生命周期的保險(xiǎn)制度；加強(qiáng)房屋建設(shè)和使用全生命周期的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全隱患管控，消除風(fēng)險(xiǎn)隱患，預(yù)防主體結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墻、外墻脫落事故，保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。

　　根據(jù)該《方案》，鼓勵(lì)房屋使用安全責(zé)任人自行為房屋投保；鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社為村集體物業(yè)及村民房屋投保；鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)積極籌措資金為本小區(qū)房屋購(gòu)買保險(xiǎn)；鼓勵(lì)建筑玻璃幕墻相關(guān)維護(hù)責(zé)任主體投保建筑玻璃幕墻的相關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)率根據(jù)本地區(qū)房屋類型、建成年代、質(zhì)量狀況、風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容等具體確定，包括開(kāi)展房屋風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和監(jiān)測(cè)服務(wù)的費(fèi)用。目前，廣州已有一些醫(yī)院、學(xué)校等公共建筑的使用單位投保房屋保險(xiǎn)，民用建筑尤其是存量物業(yè)的投保意愿還需要進(jìn)一步提高。

　　同時(shí)，廣州市針對(duì)專項(xiàng)維修資金使用難的問(wèn)題，在2022年修訂《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，改變了此前動(dòng)用資金需要“雙2/3”業(yè)主同意的要求，允許在小區(qū)出現(xiàn)共有部位的電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面和外墻滲漏（需房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具證明）、供水管破裂等緊急情況時(shí)，可直接根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)事先約定的使用方案，由業(yè)委會(huì)或者物業(yè)公司按照法定程序申請(qǐng)使用資金并對(duì)維修方案進(jìn)行公示，不需要“雙2/3”業(yè)主同意。但對(duì)于非緊急情況下的小區(qū)共有部位的維修，仍需要“雙2/3”業(yè)主同意。

　　在其他城市，杭州、寧波、嘉興、成都、無(wú)錫等地也在電梯維修、建筑外墻防護(hù)、老舊房屋改造等領(lǐng)域開(kāi)展房屋保險(xiǎn)試點(diǎn)，探索以政府購(gòu)買服務(wù)、引入商業(yè)保險(xiǎn)等方式構(gòu)建多方參與的房屋保險(xiǎn)機(jī)制。

　　在政策引導(dǎo)之下，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也可以發(fā)揮更大的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保率目前不到10%，保費(fèi)收入占全部財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的份額不足1%。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可開(kāi)發(fā)更多滿足業(yè)主多樣化需求的房屋保險(xiǎn)產(chǎn)品，積極參與，由政府部門與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、相關(guān)企業(yè)以及業(yè)主攜手，共同構(gòu)筑完善房屋安全保險(xiǎn)制度。

（作者：鐘玲玉、肖慧，《廣東省情內(nèi)參》編輯）