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廣州舊樓居民“自籌自建”項目已封頂!多地老舊房屋“以舊換新”有新招

2024-10-11

  今年3月,被鑒定為“整棟D級危房”的廣州市花都區(qū)集群街2號樓拆除重建工程正式開工,近半年之后,集群街2號樓重建的新樓在9月正式封頂!

 

  據了解,集群街2號樓拆舊重建,系由業(yè)主們按每戶居民每平方米4600元的價格,自籌約800萬元資金,在廣州市以及花都區(qū)住建局、區(qū)城市更新項目服務中心、所在街道規(guī)劃建設辦等相關部門的指導和大力支持下,委托建設單位設計施工,成為了全省第一個由居民自籌經費進行危舊樓房拆舊重建的成功案例。

 

  住建部在2019年公布的數據顯示:我國老舊小區(qū)數量高達17萬個,涉及上億名居民。城市不斷發(fā)展,房屋正在老去,危房舊房修繕加固或拆舊重建,成為城市更新、高質量發(fā)展的一個重點內容。

 

  過去,城市更新主要通過征地拆遷、改造城中村等方式推進,基本都是由房地產企業(yè)主導按“征收—補償—開發(fā)”流程推進。隨著房地產業(yè)進入調整期,以往的拆舊重建方式各項成本越來越高,已難以繼續(xù)。

 

  近年來,全國多地開始探索危房舊房拆舊重建的新路子:廣州市已經出現全省首個由居民自籌資金、原地拆建的項目;浙江省在今年4月出臺全國首個推進城鎮(zhèn)“老破小”房屋自主更新的省級政策《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見(試行)》,探索以“政府引導、業(yè)主主體”為原則,由小區(qū)業(yè)主自愿更新,自主負責房屋“換新”方案的設計和建設,資金主要由業(yè)主自籌。同時,僅今年上半年,全國就有上海、深圳、南京、武漢、鄭州、佛山等超過70個城市出臺關于住宅房屋“以舊換新”的政策,提出由政府聯手企業(yè),面向居民“收舊房換新房”的政策,廣州市也陸續(xù)有樓盤參與相關行動。

 


房屋“換新”的兩種模式

 

  目前,各地房屋“換新”模式,基本可以總結為以下兩種。

 

  一是政府引導、業(yè)主自主自愿更新,自籌資金推動“自拆自建”。以廣州市花都區(qū)集群街2號樓為例,去年9月,廣州北站東側老舊小區(qū)改造項目正式啟動,集群街2號樓在項目改造范圍內,對該樓棟可以選擇進行微改造或加固,但這棟建于20世紀70年代的舊樓已年久失修,安全隱患眾多。業(yè)主們經商量后認為,與其改造加固,不如推倒重來,原地拆舊重建新樓,這樣一來,業(yè)主們不用離開已有感情的舊社區(qū),也能夠徹底擺脫危房困擾,使房屋獲得新生。為推動此項目,花都區(qū)新華街規(guī)劃建設辦等相關部門工作人員先后近50次上門了解居民意愿、協(xié)調溝通,召開了9次居民業(yè)主大會。項目從整體改造意愿、改造方向謀劃、每一個戶型的設計乃至每戶居民的出資構成、共管賬戶管理等,全流程各環(huán)節(jié)都深入征求了群眾的基礎意見。花都區(qū)還出臺了危舊房屋拆除重建試點方案,支持多產權業(yè)主共同承擔改造成本,鼓勵權屬人自行委托區(qū)屬國企作為實施主體,開展拆除重建工作,支持以“一戶一策”的精細設計方式改善群眾的居住環(huán)境。政府相關部門則配合推動簡化用地手續(xù)辦理流程、落實多部門聯合并聯審批、提供財政激勵、對困難家庭予以“換新”補助等,以多種方式助力項目快速推進。

 

  二是政府搭臺,聯手企業(yè),推動房屋“以舊換新”。全國數十個推動房屋“以舊換新”活動的城市,主要有幾種模式:提前鎖定新房房源并優(yōu)先出售舊房,實行“代售購新”;由城市提供財政補貼,鼓勵房企收購舊房并售賣新房、國企收購用作保障房、政府收購用作安置房等;由城市給予購房者專屬優(yōu)惠、定向取消“限售”等。例如,肇慶市以“舊轉保”的方式,使居民無需賣房就可以“換新”:由存量房屋持有人通過“舊轉保”的形式,將舊房交給政府統(tǒng)租或用作保障房,由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金,可將這些資金全部用于購買新的商品房。在此過程中,政府相關部門通過牽線房屋供需雙方對接、簡化手續(xù)流程、提供一站式房屋買賣服務等方式,促進房屋“以舊換新”交易加速達成。

 

 

推動房屋“換新”的困難和挑戰(zhàn)

 

  從各地探索房屋“換新”的經驗來看,推動房屋“拆舊換新”或“以舊換新”,各有一些困難和挑戰(zhàn)。

 

  由業(yè)主自拆自建方面,需要解決三大問題:一是要讓小區(qū)業(yè)主和居民達成“拆舊換新”的共識,這需要地方政府相關部門與街道辦等各方面提前介入,積極推動,提供扶持和指引。二是籌集“自拆自建”更新老舊房屋的資金有難度。因為以往舊區(qū)拆建或城中村改造,一般由地產商負責,地產商給付賠償拆遷費用、政府各項稅費、建設費用之后,還能因為新建小區(qū)容積率提高、房屋面積擴大、售價提高等取得利潤回報,而老舊小區(qū)房屋原地拆建,要求戶數基本一致,容積率也不允許變動太大,所有成本費用由業(yè)主承擔,資金籌集難度較大。三是房屋建設規(guī)劃以及設計等工作,專業(yè)性較強,相關審批手續(xù)較多流程較長,業(yè)主難以自行完成,大部分業(yè)主不具備這方面的專業(yè)能力。

 

  而推動房屋“以舊換新”,則需要房地產企業(yè)配合,并要克服新房“去化”、舊房回收優(yōu)惠等困難,不同地區(qū)實施起來,效果不一。例如,外省某市推出的房屋“換新購”活動,雖有不少企業(yè)參加,但因新房房源是項目“尾盤”或是非熱點區(qū)域的項目,“去化”情況不佳,購買者的購買熱情不高,導致房屋“以舊換新”促進新房“去化”的效果不明顯。

 

 

促進房屋“換新”值得探索嘗試


  老舊房屋無論是拆建還是換新,都是促進城市更新、延長房屋壽命和保障群眾資產價值的重要需求。面對業(yè)主“自拆自建”,或由政府聯手房企推動“以舊換新”,或是其他新的模式,建議政府相關部門加強研判,及時反應,根據需求及時出臺相關政策,為危舊房屋修繕、老舊小區(qū)改造等提供政策保障。例如,花都區(qū)及時出臺危舊房屋拆除重建試點方案,為業(yè)主“自籌資自拆自建”項目提供政策保障;6月底,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局、市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法(試行)》,對全市行政區(qū)域范圍內國有土地上的危舊房改造進行規(guī)范,內容包括改造或重建的方式、對象、資金來源、改造主體、基本要求等;浙江省為鼓勵城鎮(zhèn)“老破小”社區(qū)自拆自建,也研究出臺了省級政策。

 

  在解決資金問題方面,建議加強金融支持。政府與社區(qū)聯手企業(yè),以“政府出一點、企業(yè)出一點、業(yè)主出一點”等方式,加大資金支持,并考慮為房屋“換新”資金有困難的家庭提供財政補助等。據了解,廈門市已展開相關探索,對于居民有改造意愿但暫時缺乏資金的,由政府給予套內增容10%(增容不增戶)的激勵,支持業(yè)主和公司建立債權關系,把增容面積產權抵押給公司,以獲得改造費用。

 

  在提供專業(yè)服務方面,需要引入建筑設計方面的專業(yè)力量,協(xié)助居民推進危舊房屋加固更新工作,政府相關部門在業(yè)主居民動員、項目籌備、流程審批等方面應提供更多的專業(yè)支持和指導,街道辦和社區(qū)等要積極協(xié)助推動各方的溝通協(xié)作。

 

  此外,建議多措并舉加快舊房“活化”、新房“去化”。可以借鑒江蘇省以及我省肇慶市等地的經驗,收購的“舊房”可以作為人才公寓、征遷安置房、公租房等,活化利用房源。由政府搭建信息平臺,讓買賣雙方、中介機構等在平臺上交易,確保信息真實性、價格透明度等,一方面有利于降低交易成本,另一方面有利于政府加強監(jiān)管。

 

(作者:鐘玲玉,《廣東省情內參》編輯)



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