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　　今年3月,，被鑒定為“整棟D級(jí)危房”的廣州市花都區(qū)集群街2號(hào)樓拆除重建工程正式開(kāi)工,，近半年之后，集群街2號(hào)樓重建的新樓在9月正式封頂,！

　　據(jù)了解，集群街2號(hào)樓拆舊重建，系由業(yè)主們按每戶(hù)居民每平方米4600元的價(jià)格,，自籌約800萬(wàn)元資金，在廣州市以及花都區(qū)住建局,、區(qū)城市更新項(xiàng)目服務(wù)中心,、所在街道規(guī)劃建設(shè)辦等相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)和大力支持下，委托建設(shè)單位設(shè)計(jì)施工,，成為了全省第一個(gè)由居民自籌經(jīng)費(fèi)進(jìn)行危舊樓房拆舊重建的成功案例,。

　　住建部在2019年公布的數(shù)據(jù)顯示：我國(guó)老舊小區(qū)數(shù)量高達(dá)17萬(wàn)個(gè)，涉及上億名居民,。城市不斷發(fā)展,，房屋正在老去，危房舊房修繕加固或拆舊重建,，成為城市更新,、高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容。

　　過(guò)去,，城市更新主要通過(guò)征地拆遷,、改造城中村等方式推進(jìn),，基本都是由房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)按“征收—補(bǔ)償—開(kāi)發(fā)”流程推進(jìn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期,，以往的拆舊重建方式各項(xiàng)成本越來(lái)越高,，已難以繼續(xù)。

　　近年來(lái),，全國(guó)多地開(kāi)始探索危房舊房拆舊重建的新路子：廣州市已經(jīng)出現(xiàn)全省首個(gè)由居民自籌資金,、原地拆建的項(xiàng)目；浙江省在今年4月出臺(tái)全國(guó)首個(gè)推進(jìn)城鎮(zhèn)“老破小”房屋自主更新的省級(jí)政策《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》,，探索以“政府引導(dǎo),、業(yè)主主體”為原則，由小區(qū)業(yè)主自愿更新,，自主負(fù)責(zé)房屋“換新”方案的設(shè)計(jì)和建設(shè),，資金主要由業(yè)主自籌。同時(shí),，僅今年上半年,，全國(guó)就有上海、深圳,、南京,、武漢、鄭州,、佛山等超過(guò)70個(gè)城市出臺(tái)關(guān)于住宅房屋“以舊換新”的政策,，提出由政府聯(lián)手企業(yè)，面向居民“收舊房換新房”的政策,，廣州市也陸續(xù)有樓盤(pán)參與相關(guān)行動(dòng),。

房屋“換新”的兩種模式

　　目前，各地房屋“換新”模式,，基本可以總結(jié)為以下兩種,。

　　一是政府引導(dǎo)、業(yè)主自主自愿更新,，自籌資金推動(dòng)“自拆自建”,。以廣州市花都區(qū)集群街2號(hào)樓為例，去年9月,，廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目正式啟動(dòng),，集群街2號(hào)樓在項(xiàng)目改造范圍內(nèi)，對(duì)該樓棟可以選擇進(jìn)行微改造或加固,，但這棟建于20世紀(jì)70年代的舊樓已年久失修,，安全隱患眾多。業(yè)主們經(jīng)商量后認(rèn)為,，與其改造加固,，不如推倒重來(lái),，原地拆舊重建新樓，這樣一來(lái),，業(yè)主們不用離開(kāi)已有感情的舊社區(qū),，也能夠徹底擺脫危房困擾，使房屋獲得新生,。為推動(dòng)此項(xiàng)目,，花都區(qū)新華街規(guī)劃建設(shè)辦等相關(guān)部門(mén)工作人員先后近50次上門(mén)了解居民意愿、協(xié)調(diào)溝通,，召開(kāi)了9次居民業(yè)主大會(huì),。項(xiàng)目從整體改造意愿,、改造方向謀劃,、每一個(gè)戶(hù)型的設(shè)計(jì)乃至每戶(hù)居民的出資構(gòu)成、共管賬戶(hù)管理等,，全流程各環(huán)節(jié)都深入征求了群眾的基礎(chǔ)意見(jiàn),。花都區(qū)還出臺(tái)了危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案,，支持多產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同承擔(dān)改造成本,，鼓勵(lì)權(quán)屬人自行委托區(qū)屬?lài)?guó)企作為實(shí)施主體，開(kāi)展拆除重建工作,，支持以“一戶(hù)一策”的精細(xì)設(shè)計(jì)方式改善群眾的居住環(huán)境,。政府相關(guān)部門(mén)則配合推動(dòng)簡(jiǎn)化用地手續(xù)辦理流程、落實(shí)多部門(mén)聯(lián)合并聯(lián)審批,、提供財(cái)政激勵(lì),、對(duì)困難家庭予以“換新”補(bǔ)助等，以多種方式助力項(xiàng)目快速推進(jìn),。

　　二是政府搭臺(tái),，聯(lián)手企業(yè)，推動(dòng)房屋“以舊換新”,。全國(guó)數(shù)十個(gè)推動(dòng)房屋“以舊換新”活動(dòng)的城市,，主要有幾種模式：提前鎖定新房房源并優(yōu)先出售舊房，實(shí)行“代售購(gòu)新”,；由城市提供財(cái)政補(bǔ)貼,，鼓勵(lì)房企收購(gòu)舊房并售賣(mài)新房、國(guó)企收購(gòu)用作保障房,、政府收購(gòu)用作安置房等,；由城市給予購(gòu)房者專(zhuān)屬優(yōu)惠、定向取消“限售”等,。例如,，肇慶市以“舊轉(zhuǎn)?！钡姆绞剑咕用駸o(wú)需賣(mài)房就可以“換新”：由存量房屋持有人通過(guò)“舊轉(zhuǎn)?！钡男问?，將舊房交給政府統(tǒng)租或用作保障房，由此獲得政府指定機(jī)構(gòu)支付的一定年限租金,，可將這些資金全部用于購(gòu)買(mǎi)新的商品房,。在此過(guò)程中，政府相關(guān)部門(mén)通過(guò)牽線房屋供需雙方對(duì)接,、簡(jiǎn)化手續(xù)流程,、提供一站式房屋買(mǎi)賣(mài)服務(wù)等方式，促進(jìn)房屋“以舊換新”交易加速達(dá)成,。

推動(dòng)房屋“換新”的困難和挑戰(zhàn)

　　從各地探索房屋“換新”的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，推動(dòng)房屋“拆舊換新”或“以舊換新”，各有一些困難和挑戰(zhàn),。

　　由業(yè)主自拆自建方面,，需要解決三大問(wèn)題：一是要讓小區(qū)業(yè)主和居民達(dá)成“拆舊換新”的共識(shí)，這需要地方政府相關(guān)部門(mén)與街道辦等各方面提前介入,，積極推動(dòng),，提供扶持和指引。二是籌集“自拆自建”更新老舊房屋的資金有難度,。因?yàn)橐酝f區(qū)拆建或城中村改造,，一般由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)，地產(chǎn)商給付賠償拆遷費(fèi)用,、政府各項(xiàng)稅費(fèi),、建設(shè)費(fèi)用之后，還能因?yàn)樾陆ㄐ^(qū)容積率提高,、房屋面積擴(kuò)大,、售價(jià)提高等取得利潤(rùn)回報(bào)，而老舊小區(qū)房屋原地拆建,，要求戶(hù)數(shù)基本一致,，容積率也不允許變動(dòng)太大，所有成本費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),，資金籌集難度較大,。三是房屋建設(shè)規(guī)劃以及設(shè)計(jì)等工作，專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng),，相關(guān)審批手續(xù)較多流程較長(zhǎng),，業(yè)主難以自行完成，大部分業(yè)主不具備這方面的專(zhuān)業(yè)能力,。

　　而推動(dòng)房屋“以舊換新”,，則需要房地產(chǎn)企業(yè)配合,，并要克服新房“去化”、舊房回收優(yōu)惠等困難,，不同地區(qū)實(shí)施起來(lái),，效果不一。例如,，外省某市推出的房屋“換新購(gòu)”活動(dòng),，雖有不少企業(yè)參加，但因新房房源是項(xiàng)目“尾盤(pán)”或是非熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目,，“去化”情況不佳,，購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情不高，導(dǎo)致房屋“以舊換新”促進(jìn)新房“去化”的效果不明顯,。

促進(jìn)房屋“換新”值得探索嘗試

　　老舊房屋無(wú)論是拆建還是換新,，都是促進(jìn)城市更新、延長(zhǎng)房屋壽命和保障群眾資產(chǎn)價(jià)值的重要需求,。面對(duì)業(yè)主“自拆自建”,，或由政府聯(lián)手房企推動(dòng)“以舊換新”,，或是其他新的模式,，建議政府相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)研判，及時(shí)反應(yīng),，根據(jù)需求及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策,，為危舊房屋修繕、老舊小區(qū)改造等提供政策保障,。例如,，花都區(qū)及時(shí)出臺(tái)危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案，為業(yè)主“自籌資自拆自建”項(xiàng)目提供政策保障,；6月底,，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》,，對(duì)全市行政區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)有土地上的危舊房改造進(jìn)行規(guī)范,，內(nèi)容包括改造或重建的方式、對(duì)象,、資金來(lái)源,、改造主體、基本要求等,；浙江省為鼓勵(lì)城鎮(zhèn)“老破小”社區(qū)自拆自建,，也研究出臺(tái)了省級(jí)政策。

　　在解決資金問(wèn)題方面,，建議加強(qiáng)金融支持,。政府與社區(qū)聯(lián)手企業(yè),，以“政府出一點(diǎn)、企業(yè)出一點(diǎn),、業(yè)主出一點(diǎn)”等方式,，加大資金支持，并考慮為房屋“換新”資金有困難的家庭提供財(cái)政補(bǔ)助等,。據(jù)了解,，廈門(mén)市已展開(kāi)相關(guān)探索，對(duì)于居民有改造意愿但暫時(shí)缺乏資金的,，由政府給予套內(nèi)增容10%（增容不增戶(hù)）的激勵(lì),，支持業(yè)主和公司建立債權(quán)關(guān)系，把增容面積產(chǎn)權(quán)抵押給公司,，以獲得改造費(fèi)用,。

　　在提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)方面，需要引入建筑設(shè)計(jì)方面的專(zhuān)業(yè)力量,，協(xié)助居民推進(jìn)危舊房屋加固更新工作,，政府相關(guān)部門(mén)在業(yè)主居民動(dòng)員、項(xiàng)目籌備,、流程審批等方面應(yīng)提供更多的專(zhuān)業(yè)支持和指導(dǎo),，街道辦和社區(qū)等要積極協(xié)助推動(dòng)各方的溝通協(xié)作。

　　此外,，建議多措并舉加快舊房“活化”,、新房“去化”?？梢越梃b江蘇省以及我省肇慶市等地的經(jīng)驗(yàn),，收購(gòu)的“舊房”可以作為人才公寓、征遷安置房,、公租房等,，活化利用房源。由政府搭建信息平臺(tái),，讓買(mǎi)賣(mài)雙方,、中介機(jī)構(gòu)等在平臺(tái)上交易，確保信息真實(shí)性,、價(jià)格透明度等,，一方面有利于降低交易成本，另一方面有利于政府加強(qiáng)監(jiān)管,。

（作者：鐘玲玉,，《廣東省情內(nèi)參》編輯）