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　　作為省域副中心城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)，汕頭市受工業(yè)用地集約利用不足、地價高企等問題困擾，土地使用歷史遺留問題較多。為落實(shí)推動“百千萬工程”，汕頭市啟動了全域土地整治行動。當(dāng)中，龍湖區(qū)從去年開始，積極開展村集體經(jīng)濟(jì)“歷史合同”專項整治行動，大力清理土地使用歷史遺留問題，同時加強(qiáng)農(nóng)村集體“三資”管理及開發(fā)利用，取得了顯著成效，盤活利用的工業(yè)用地引進(jìn)了產(chǎn)業(yè)項目，帶動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)計可使全區(qū)村集體收入顯著增長。龍湖區(qū)針對突出問題開展專項整治破解用地難問題的經(jīng)驗(yàn)可供參考借鑒。

　　《汕頭市中心城區(qū)2023年度城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的公告》顯示，中心城區(qū)（包括金平區(qū)、龍湖區(qū)、濠江區(qū)全域及澄海區(qū)部分片區(qū)）的一級工業(yè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價為1305元/米²，即每畝87萬元左右，與廣州、深圳、佛山一起，處于全省用地價格的第一梯隊，比同為省域副中心城市的湛江（628元/米²）高了兩倍，也明顯高于粵東其他地市如潮州（895元/米²）。“用地貴”疊加農(nóng)村集體土地使用歷史遺留問題較多，成為汕頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大制約因素。

整合用地成為發(fā)展必須解決的問題

　　以汕頭市中心城區(qū)龍湖區(qū)為例，因歷史遺留問題較多，部分集體土地被長期占用或被拖欠租金，導(dǎo)致村集體每年損失租金。一些村在“拆違”治亂之后，因土地使用權(quán)屬問題未能厘清，影響到新產(chǎn)業(yè)項目的引入。

　　為落實(shí)推進(jìn)“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，汕頭市近年啟動了全域土地綜合整治行動，專題破解“用地難”“用地貴”的問題，中心城區(qū)成為探路先鋒。

　　龍湖區(qū)經(jīng)調(diào)研分析，認(rèn)為農(nóng)村集體“三資”管理不善、土地資源無法高效利用，是長期制約龍湖區(qū)發(fā)展的堵點(diǎn)痛點(diǎn)。2023年10月起，龍湖區(qū)大力推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)“歷史合同”專項整治行動，以集中清理歷史遺留問題為抓手，通過盤活農(nóng)村集體土地、承載產(chǎn)業(yè)項目，助力“百千萬工程”提速落地。截至今年7月底，龍湖區(qū)排查、整改突出問題合同970余個，整改率已超過八成。“歷史合同”專項整治行動有效盤活了農(nóng)用地、建設(shè)用地、各類物業(yè)1900多宗，讓龍湖區(qū)能夠引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)計今年全區(qū)各村集體收入均可超過25萬元，有望新增年收入千萬元以上的村3個。

全面摸查，聚焦問題根本進(jìn)行整治

　　“歷史合同”專項整治著眼于解決農(nóng)村集體資產(chǎn)資源低效利用、集體收入來源單一的普遍性問題。首先加強(qiáng)組織，開展全面摸查，聚焦突出問題進(jìn)行整治。

　　一是形成工作合力。龍湖區(qū)成立了專項工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌區(qū)紀(jì)委監(jiān)委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、財政、司法等多個部門力量組建了工作專班，并出臺《龍湖區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)資源清查整治專項工作方案》《龍湖區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)資源交易歷史遺留問題整改整治工作指引》等文件，為解決問題提供法律依據(jù)和“解題”路徑。

　　二是開展歷史合同專項清查行動并建立臺賬。區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)資源交易整改整治專項工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌區(qū)紀(jì)檢、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、財政、司法、自然資源等力量，對全區(qū)10個街道78個涉農(nóng)社區(qū)的集體土地歷史交易情況開展了專項調(diào)查，全面梳理、摸清村集體資產(chǎn)資源運(yùn)作情況和實(shí)際效益，校核“三資”平臺合同錄入的情況，建立了詳細(xì)的問題臺賬。針對7類突出問題，包括歷史合同未納入“三資”平臺監(jiān)管、合同要素模糊、不定期租賃、拖欠集體租金、民主程序不規(guī)范、合同租賃期限或承包年限超過相關(guān)規(guī)定等，超過3600宗合同被列為重點(diǎn)整治合同。

　　三是建立“區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)、街主導(dǎo)實(shí)施、村具體落實(shí)”的責(zé)任鏈條，明確整治時限，實(shí)施掛圖作戰(zhàn)，形成了上下合力、齊抓共管的工作格局。

因案施策，探索精準(zhǔn)治理的有效路徑

　　針對清查整理匯總出來的歷史交易合同突出問題，專項工作領(lǐng)導(dǎo)小組及相關(guān)部門開展了深入調(diào)研和分析研判，依時分類、因案施策，精準(zhǔn)規(guī)范開展整治工作。

　　對年代久遠(yuǎn)、追溯困難、合同要素模糊、長期被低價“霸占”等難點(diǎn)，立足現(xiàn)行農(nóng)村經(jīng)營管理體制機(jī)制，對整治對象劃分為早期、中期、近期3類區(qū)間，依時分類處理；針對歷史合同的7類突出問題，定標(biāo)準(zhǔn)、明尺度，因案施策處理，提升整改工作的可操作性。把“百千萬工程”典型村和年收入30萬元以下的村列為整治先行村，根據(jù)具體情況和難易程度，分類梳理出“淤、堵、難”的問題清單，根據(jù)相關(guān)政策文件逐一提出解決方案，確保在有法理依據(jù)、符合農(nóng)村基層實(shí)際的情況下，穩(wěn)妥處置相關(guān)問題。如合同要素模糊的，要求各集體經(jīng)濟(jì)組織開展現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)整租者明確相關(guān)要素，簽訂補(bǔ)充合同；存在拖欠集體租金的，各街道加大追收力度，采取依法催告、限期補(bǔ)繳和書面通知解除合同等方法推動問題逐步獲得解決；對集體農(nóng)用地承包年限超過承包期剩余期限的，要求各街道經(jīng)“四議兩公開”的民主程序，對超出承包期限的部分依法依規(guī)簽訂補(bǔ)充合同。

黨建引領(lǐng)，強(qiáng)調(diào)治理“在陽光下運(yùn)行”

　　專項整治行動全過程中，堅持黨建引領(lǐng)、黨管農(nóng)村工作，充分發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用，并堅持村集體“三資”管理在陽光下運(yùn)行。

　　龍湖區(qū)形成了“村組研判上會決策、雙方協(xié)商開展整改、簽訂合同街道初審、專班復(fù)審銷號管理”的整改流程，對存疑的交易合同，及時組織業(yè)務(wù)骨干、司法人員、律師等進(jìn)行聯(lián)合“會診”，給出法律意見，保障農(nóng)村集體“三資”持續(xù)保值增值。

　　龍湖區(qū)堅持把村集體經(jīng)濟(jì)“歷史合同”專項整治作為一項聚民心順民意工程，在整治過程中，將群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問題的治理也列為其中一項重要內(nèi)容，堅決向“新官不理舊賬”或“優(yōu)親厚友”開刀。同時，敦促自然資源部門集中力量開展土地控規(guī)審查，聘請第三方機(jī)構(gòu)重新測繪評估，逐宗逐戶核準(zhǔn)用地位置、四至、面積等信息，通過比對明確權(quán)屬，張榜公示，確保測量公開公正，讓群眾心里有“明白賬”。

　　通過整治，該街道6個涉農(nóng)社區(qū)的村集體增收超過2500萬元，其中有2個社區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)將首次邁入千萬元行列，為其他街道作出示范。如周厝塭社區(qū)堅持逐戶做細(xì)做通思想工作，381宗歷史合同經(jīng)重新評估后進(jìn)入“三資”平臺交易，使集體物業(yè)原本約2元/米²的租金提高到7元/米²，村集體年收入增長約990萬元，增長率達(dá)到181%。

整治與產(chǎn)業(yè)引進(jìn)并舉，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　通過“歷史合同”專項整治行動，龍湖區(qū)在解決農(nóng)村土地資源和村集體“三資”歷史遺留問題的同時，對土地實(shí)行“集中、連片、增效”管理，創(chuàng)新土地出讓方式，大力引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，為鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)興旺、集體增收注入強(qiáng)勁動力。例如，六份村對124畝閑散土地進(jìn)行整合修復(fù)，為連片流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件，原招標(biāo)流標(biāo)的土地經(jīng)過整治后，在農(nóng)村集體“三資”交易平臺順利成交，成功引進(jìn)企業(yè)投資中草藥種植項目，為集體增收近300萬元。上三合村土地整治后，引進(jìn)“粵文坊·星旅居”項目，吸引了一批本地青年回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，以“民宿＋公共文化空間”模式開發(fā)野營農(nóng)趣等項目，建設(shè)了2000平方米民宿和30畝農(nóng)田，推動村集體收益增長明顯。據(jù)統(tǒng)計，2024年以來，龍湖區(qū)已經(jīng)吸引53家企業(yè)落戶，總投資規(guī)模超過12億元。

（作者鐘玲玉系廣東省省情調(diào)查研究中心內(nèi)參編輯）